摘要：这个小区，房价不仅仅是“折腰”这么简单，最近几个月，人家已经哐哐砸向单价1字头了！！
全世界的“铁刚”们，假若你预算总价在100万出头——
那么，此时的万科东荟城，你完全可以吻上去了！
为什么这么说？
很可怕！
这个小区，房价不仅仅是“折腰”这么简单，最近几个月，人家已经哐哐砸向单价1字头了！！
图源贝壳内网
如你所见，5月份两套北向两房户型，成交总价分别只在127、135万，折合单价1.8-1.9万/平。
两房就算了，连三房，在4月底也开始沦陷…
图源贝壳
贝壳显示，4月29日，东荟城成交了一套建面约85平的三房，北向低楼层，成交总价169万，折合单价1.9万/平；
而高位时期呢，其相似户型成交总价高达422万，折合单价4.9万/平。
4.9万/平→1.9万/平！！！
算下来单价降了整整3万/平，总价掉了253万，跌幅逼近60%！！
曾经的科学城网红盘之一，是怎么宕成这幅模样的
插播一句，想及时了解东荟城等黄埔网红盘最新动态，一二手房怎么买，哪里有笋盘，哪里户型扛打
创七年新低！今年6套1字头成交！
依据贝壳等的数据，万科东荟城大致是在2018年开始有二手房成交记录的，目前单贝壳就成交了约560套。
这么多单成交、这么长的统计周期，偏偏小区房价的历史新低，却是在今年近三个月出现的…
经不完全统计，迄今为止，包含平台内网录得的，东荟城已有6套二手房，成交单价步入1万+/平行列。
这6套1字头，是如何分布的？
从房价看，这当中有4套是1.8X万/平，最低的一套，1.83万/平。
从时间看，单价1字头，大约从今年3月份开始出现，整个小阳春平台一共成交了14套二手房，1万+/平有3套，占比21.43%。
某种程度上可以这么说，成交越集中，底部房源的房价砸得越快…
广州房产摄
如果将数据拉满今年前5月的（截至5.18），情况也不咋乐观，全盘成交61套二手房，1字头占比逼近到10%。
东荟城+1字头，或许你能反驳这两个字段不是必然关联，但不可否认，它已经不算什么个别稀缺案例。
到底什么样的房子，会成交出1字头呢？
目前看来，当然不会是那些南向100平三房、或者124平四房的王牌户型。
而是——
建面约70平、86平，北向，天地楼层，两房一卫、三房一卫。
图源贝壳
尤其是北70平两房，6套1字头中5套是相似户型，占比超83%。
即便你是中楼层吧，4月中旬还能勉强卖到2.1万/平；
图源贝壳
5月中旬，单价又下坠到2万/平…
图源贝壳内网
惨兮兮，时隔一个月，总价真金白银少了4万。
在线调查一下，在座谁能肝到月薪4万的，评论区见
东荟城可不只是小户型“砸盘”，刚刚，我发现一个很残忍的事实——
2021年，总价422万，你在东荟城只能买到建面约86平三房两厅一卫，而且还是北向低楼层单位；
图源贝壳
但是，现在，差不多预算总价，你可以买到小区南北通、建面约142平的四房两厅三卫，看到没，带双主套的…
东荟城，为何会一路狂跌？
过去想高攀的买房人，如今看不起东荟城，连曾经持有过物业的房东，如今也想尽早抛盘为上。
看吧，这是我手动统计的，今年小区部分成交房源的议价情况——
从房东最后更新的挂牌总价，到成交总价，平均议价空间高达20万，整体议价率8.03%！
相当于今年，只要交易双方摆台谈价，那么很大可能在桌面就能砍掉这个数
哎，从4万+/平到1万+/平，东荟城，究竟犯了什么天条？！
我觉得，大概率离不开三个原因。
其一，炒家的撤离。
曾几何时，万科东荟城也是广州东部著名的炒家盘之一。
炒家为啥盯上，无非几点：一有名校，二次新楼龄，三周边供应较少。
但当市场冷淡，炒家撤离，之前被迫抬高的房价自然抽水见底。
成也萧何，败也萧何，金融城的兰亭盛荟，不也是这个道理吗？
你们可能有所不知，5月底，兰亭盛荟一套北向建面约80平的低楼层三房，以总价327万成交，折合单价4.09万/平，几乎又捅破地板价。
现在这个小区的实际成交情况，贝壳大部分都不予公开了，4.4-4.5万/平的成交单价，可能是平台给全盘业主最后的尊严…
图源贝壳
其二，名校牌，已经不够用了。
东荟城对口东荟花园小学南校区，属于妥妥的名校书包（具体入学情况请以黄埔区教育局最新招生政策为准）。
但直升的玉泉中学，又让市场对这个名校盘多了几分不认可。
艾莎妈妈之前做过调查，玉泉网传的初中平均分在黄埔学校中排名一般，不算差，但也好不到哪去。
而同在黄埔区呢，比东荟城配套学校确定性更强、实力可能更好的楼盘，太多了！
比如，有黄广附的城光富颐，有湖师大的中央城，有广外的星樾，有广附的绿地龙湖保利，有二中的星河湾，有华师附的大壮，有广外的富力，有铁铮的黄埔新城，有铁英的山景城，有开元的常春藤，有开元的幸福誉…
这里头，有铁刚盘、有刚改盘，买家定位可能不一样，但有个点是一样的，基本不缺9年制名校书包。
东荟城，除了降价出货，还能怎么闹？
其三，次新盘的优势，也不再了。
东荟城主要建成年代在2016年，明年就10年楼龄了。
放在市中心可能还能打，放在黄埔，抱歉，近两年新盘铺满地，论年轻，轮不上它…
现在，但凡预算总价200万左右的，估计很多人要么选有9年制广铁的黄埔新城，要么图地段，选老黄埔的珑岄上城去了。
东荟城，似乎已然是强弩之末，刚不起来了……
你觉得呢？1.8万/平，会是东荟城的底部吗？东荟城暴力跌价的原因还有哪些？评论区聊聊。
来源：说话的胖头鱼
