6月买房9月1日能否上学？楼面地价破1万/㎡奥体值得买吗？

摘要：5月19日高新发布“购房即落户+上学”、6月19日“西安新政十二条”发布，高频率利好加码，旨在引导建设“好房子”，刺激购买力提升，提振楼市活力。

5月19日高新发布“购房即落户+上学”、6月19日“西安新政十二条”发布，高频率利好加码，旨在引导建设“好房子”，刺激购买力提升，提振楼市活力。

对于当前购房人群而言，在空前利好叠加，更多购房优惠刺激，反而购房更加理性。由此可见“房住不炒”、“房子居住价值回归”已经深入人心。但对于刚性购房人群而言，如何在空前利好机遇下尽快上车，才更为关键。

精选提问·一问一答

Question 1

购房者问题1：曲江金地南湖艺境都降价百万了，曲江的新房还能买吗？

地产西安解答：

根据当前金地南湖艺境二手房价格，均单价约2.1万元/㎡，至于降价百万，可能是业主急于套现甩卖，但并不影响整盘价格趋势。

在近几年二手房价格持续下跌现状下，目前曲江高端小区二手房均价约2.3万以上，房龄超10年以上小区二手房均价约1.4-1.6万元/㎡，而在售新房价格3.1万元/㎡，整体来看新房改善市场价格高于当前二手房价格，因此投资基本无优势。

在当前曲江新房市场，文教园板块、CCBD板块高端改善华发锦宸赋、邦泰观宸曲江、金茂璞逸东方、曲江金茂府等项目，价格均在2.8-3万㎡，户型多为170-200㎡起以上产品，起步总价基本都在600万以上，购房门槛较高。

因此，在当前曲江房价现状下，如果是普通刚需购房者，建议考虑性价比较高的曲江二期二手房，如果是品质改善，建议选择产品优秀的四代宅豪宅产品。当然，在当下“房子居住价值回归”时代，不建议投资型购房。

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Question 2

购房者问题2：地铁15号线年底通车，沿线的绿城新兴潮起长安、信达凌熙台、翠景台，应该怎么选？

地产西安解答：

从板块配套看，这三个在售项目都位于地铁15号线沿线，翠景台位于长安中央公园旁，全维享受长安老区成熟配套，周边商业、教育、医疗、交通都所见即所得。而绿城新兴潮起长安、信达凌熙台位于郭杜板块，主要配套都依赖于樱花广场商圈，商业、教育、医疗、交通基本相同。

从在售产品看，绿城新兴潮起长安、信达凌熙台户型面积主要集中在100-143㎡刚需、刚改产品，而翠景台在售产品除了127-143㎡刚需刚改外（准现房），还有一部分202-256的洋房改善产品。但由于绿城新兴潮起长安引入绿城品牌，整体社区品质能略高于其余两盘。

因此，如果是以自住为主，按 “地铁距离→教育资源→社区品质” 排序，翠景台三期（127-143㎡）和绿城新兴潮起长安（111-147㎡）为首选。如果投资性优先，按 “流动性→增值潜力→租金回报” 排序，绿城新兴潮起长安（地铁口 + TOD）和翠景台三期（双地铁 + 商业）同样更具优势。

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Question 3

购房者问题3：奥体中心楼面地价都破一万/㎡了，还有投资价值没？

地产西安解答：

6月份绿城摘取奥体南地块，楼面地价11707 元 /㎡，这一价格较 2021 年区域首宗 “万元地”（招商西安玺，9888 元 /㎡）上涨 18.4%，但仍低于杭州奥体（48186 元 /㎡）、无锡奥体（20800 元 /㎡）等同类板块，从成本传导看，未来新房售价或达 1.8 万 - 2.2 万元 /㎡，较当前二手房均价（20742 元 /㎡）存在 5%-10% 溢价空间，足以区域长期价值潜力。

从目前板块房价潜力看，高端市场绿城、中国铁建等房企推出的 140㎡以上大平层去化率超 70%，如中国铁建・西派麟悦 2024 年销售额达 14.63 亿元，位列区域 TOP1222。这类产品因稀缺性（如临灞河景观、低密社区）具备抗跌性。刚需市场约80-100㎡户型供应过剩，部分项目去化周期拉长至 90 天，如融创望江府 DK2 价格较 2023 年峰值下跌 9.8%。

且当下奥体中心周边租金水平较低，130㎡三房租金约 3500 元 / 月，租金回报率仅 2.1%-2.5 ，低于西安平均水平（2.8%）。这反映区域居住氛围尚在培育期，短期投资需依赖房价增值。由此可见，改善置业有一定潜力，而刚需置业红利微弱，购房须谨慎。

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Question 4

购房者问题4：曲江CCBD的金茂璞逸曲江，与华发锦宸赋怎么选，或者应该去文教育园买曲江金茂府？

地产西安解答：

首先金茂璞逸曲江、华发锦宸赋同处于CCBD南区，产品均为220-270㎡四代宅高端改善产品，但华发锦宸赋备案均价 33818 元 /㎡，总价 744 万起，略高于金茂璞逸曲江（30046 元 /㎡）。

其次，金茂璞逸曲江容积率 2.8，绿化率 35%，配套 800㎡架空层、2400㎡下沉会所及东方雅韵园林，物业服务由金茂自持，沿用金茂标配的 “十二项绿金科技”，包括毛细管网恒温、地源热泵、抗霾新风等，实现 “五衡” 居住体验（恒温 22-26℃、恒湿 40-60%、恒氧、恒洁、恒静）。

而华发锦宸赋容积率 2.8，绿化率 33%，规划下沉式社交场域 + 约 4.6 米净高架空层，主打 “中轴对称” 台地园林，物业服务由华景物业（华发旗下）提供，配置德国威能地暖 + 大金中央空调。

而曲江金茂府位于文教育园核心板块，地铁 5 号线文教园站（步行约 700 米），周边有曲江创意谷、龙湖天街等成熟商业，区域定位 “文化 + 教育 + 科技” 融合示范区。区域城市界面成熟，高校（西安交大、西安理工大学）与名校（曲江七小、航天中学）密集，人文氛围浓厚。从项目规划看，容积率 2.8，绿化率 35%，配套下沉会所、社区商业，物业服务由金茂自持；户型面积173-200㎡四代科技大宅，配备 270° 转角飘窗、独立家政间，精装交付（含全屋净水、零冷水系统）；沿用金茂 3.0 科技体系，包括全置换式新风、毛细管网恒温等，同时升级智慧交互系统（如人脸识别、智能家居）。

因此，从自住优先考虑，按 “学区→交通→产品” 排序，曲江金茂府（双学区）> 金茂璞逸曲江（地铁口）> 华发锦宸赋（成熟配套）。从投资优先考虑，按 “学区→交通→产品” 排序，曲江金茂府（双学区）> 金茂璞逸曲江（地铁口）> 华发锦宸赋（成熟配套）。

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Question 5

购房者问题5：孩子今年秋季有上小学，现在哪里的房子可以买了直接上学，且后期有一定升值潜力？

地产西安解答：

今年秋季上学，要买新房就只能选高新区。因为在5月19日，高新区新政明确指出 “土地出让时即明确学区配套，凭购房合同落户入学”，即“购房即落户+上学”，这也是目前西安唯一可以拿着购房合同落户，未交付钱可以统筹上学的城区。

当前高新区在售新房项目较多，推荐以下项目可供参考：龙湖・青云阙（凭购房合同即可锁定高新五十一小 + 十一初入学资格）、绿城熙海棠（一路之隔为高新第十四小学，高新第四完全中学）、铁建越秀・高新璞悦（近邻高新第一小学（西苑分校）、高新第二小学、高新第十二初级中学等）、越秀铁建樽樾（近邻高新31小、11初）

根据高新区“购房即落户+上学”政策，当下只要在9月1日前完成落户，即可统筹就近入学。因此，对于购房人群而言，也就意味着在此期间购房，需网签完成，并拿着购房合同落户，才能入学。时间相对比紧，需要控制好购房时间周期。

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