摘要：最近发文，发现后台问建发国贸望樾的人很多，可能觉得会遇到到一个倒挂的新盘吧。

最近发文，发现后台问建发国贸望樾的人很多，可能觉得会遇到到一个倒挂的新盘吧。

现在这两个楼盘二手房中，比较理性的业主挂牌价大约在2.8-3万之间。

那建发国贸望樾产品力如何呢？

2025年3月28日，福州年度首轮土拍中，厦门国贸以4.6亿元竞得晋安区秀山片区2025-03号地块；

该地块占地约49.71亩，地块大小适中，容积率仅1.4，限高36米，这是一个亮点。

从2024年到现在，福州四城区成交了46幅住宅用地，其中，容积率在1到1.5之间的地块仅有3幅，占比约9%。

从容积率和限高来看，注定这是一个洋房产品。

在国贸拿地后不久，就传来了和厦门建发合作开发的消息，让这个地块的热度再次提高。

这个楼盘的推广名为建发国贸望樾，目前城市展厅已经对外开放了，我们通过实地踩盘，来解析一下这个楼盘。

PART 1 地段分析

图片为实地拍摄

福州五四路处于市中心位置，有福州最早的CBD，萌芽期可追溯到上世纪80年代末，片区非常成熟，但人口密度高，老旧小区居多。

2000年后，福州加速构建 “北拓” 交通骨架，随着五四路向北延伸并开发；

于是就有了五四北板块，这里也开始建设商品房，也吸引了一部分鼓楼的改善群体。

在五四北的楼盘，一般都自称是鼓楼北（或者鼓楼后花园），这种说法理论上成立，但也未必贴切。

五四北这个板块，发展了二十多年，已经有比较成熟的配套，地铁，商业，学校，医疗等配套。

整个五四北板块中，至今还有10多个在售的新盘，有的楼盘五六年的时间都未清盘，而这个板块中，只有两个楼盘成为快销盘。

这两个快销盘分别是建发璟原和绿城海棠映月，紧邻1号线秀山站地铁口。

地铁1号线直接贯穿五四北板块，秀山站出发，四站到达五四路树兜站，用时约10分钟，六站抵达东街口商圈，通勤时间压缩至 15 分钟内。

我们从建发国贸望樾工地步行到秀山地铁站的距离大约300米，步行时间约3分钟。

早期开发五四北的意义，让鼓楼人能住进更有品质的社区，离鼓楼又不能太远。

邻近地铁口的望樾，无疑能满足这一要求。

除了地铁外，还有其他生活配套：

双体育公园：直线距离约50米直达智慧体育公园、约30米直达厦坊溪体育公园(规划中)；

三大商圈：约400米闽台AD创意产业园、约700米五四in象、约800米永辉广场；

一站式教育：划片晋安区第二实验小学，对口秀山中学，两个学校与项目直线距离约为800米，在五四北板块算是头部教育资源。

对比那些陈年老盘，建发国贸望樾这个项目在五四北板块有明显的优势。

PART 2 产品力分析

项目效果图

对于建发参与的项目，大多数购房者会留意大门，尤其是大门的尺寸感；

建发国贸望樾的大门宽度大约是60米，但这次产品不要过于执着大门的宽度，我们可以期待一下这个大门的高度。

以往楼盘的大门一般是起到装饰作用，而望樾产品在此基础上，独创了福州首个酒店空中会所。

房子，更新迭代的速度虽然不像电子产品那么快，但同样需要突破和创新精神。

在此之前，别说购房者，就连业内人士也不会想到，大门除了面子以外，也可以承担里子工程。

建发国贸望樾居然能利用这个空间给业主增添社区活动空间。

项目效果图

看了这些空中会所的项目效果图，聊几个我个人比较喜欢的空间。

弈品轩有茶室和麻将厅，精准拿捏住福州人的爱好。

福州人对于茶有一种执念，生活是泡在茶汤里的 —— 晨起煮茶，午后续水，连晚风里都飘着茶气。

建发望樾的二楼会所，这份对茶的执念有了新的安放处。

福州人的日子里，牌声比蝉鸣还密 —— 灶台火刚熄，牌桌就支起来了，这也是福州人的生活方式。

弈品轩也给那些喜欢棋牌的业主，设置了专享的空间。

项目效果图

二楼会所的焕能舱，想必是每个年轻人都喜欢的休闲健身场所。

这里有休闲健身区域，配备先进的健身器材，足不出户就能开启健身之旅。

自家小区的健身室，能提高业主运动的欲望，积累革命的本钱。

与邻里谈笑间，已经消耗了不少卡路里。

在这个提倡“好房子”的时代，很多房企会注重会所这个环节，但一般是在架空层设置会所。

建发国贸望樾，在架空层也有会所，如儿童活动区，咖啡区等在架空层；

在二楼的会所，功能更为丰富，相较于其他楼盘的地下会所，显得更为敞亮，感觉不到压抑。

PART 3 户型分析

建发国贸望樾的户型分布在103-143平米之间，起步就是四房的改善户型。

望樾的户型得房率几乎达到了100%，是怎么做到的？

首先作为一梯两户的洋房产品，本身公摊就比较小，而更为关键的是，新规下的第三代住宅有较多的空间不计入产权面积。

建面约103平米户型图

先说一下望樾产品的户型特点，每个户型都多了一个储物空间，显得更为人性化。

新规产品有比较大的赠送空间：

图中红色部分原为设备平台，为全赠送空间，绿色原为飘窗，也是全赠送空间，蓝色部分为半拓展空间。

我们看了103的样板间，感觉大概相当于新规之前楼盘120左右的四房空间感。

这是103户型可塑性比较强，如果人口少的话，可以只做三房，餐客厅空间就足够大，二孩家庭做四房也不会显得拥挤。

建面约116平米户型图

在今天踩盘过程中，建面约116平米的户型受关注度比较高，看户型还要等上几分钟。

个人也比较喜欢这个户型，除了赠送面积大，得房率高之外，分区也很合理：

进门右手边是一个独立的储藏间，大约有3平米的空间；

四开间朝南，南向的采光面大约有13米；

厨房、餐厅、客厅、阳台一体化，南北通透，有更好的采光和通风效果；

各个卧室的空间感很充足，尤其在主卧，在放置1.8米宽的大床后，还能两面容下约50厘米的柜子。

望樾的户型结构，还有一个很出众的地方，南侧无剪力墙，可根据自身喜好设计。

展厅里看到建面约116平米的四房两卫，套内实际使用空间大概能相当于新规之前135平米的户型。

除了建面约103和116平米的户型外，还有建面约127和143平米的户型。

整体来说，从置业顾问的介绍和样板房看到的效果，可以说这些户型的真实得房率几乎做到了100%。

结语

图片为实地拍摄

从五四路的尽头，一直延伸到秀山地铁站，或者再延伸到象峰地铁站，算得上老福州人心目中的五四北；

因为在这个地段有很多商品房的房龄超过二十年，比如蓝山四季，居住主体公园等；

这说明这个区域已经发展了二十多年，已经有很高的人气了。

尤其是临近地铁口的楼盘，除了能享受便利的生活配套外，还能有快速通达市中心的优势。

如今，国家相关部门一直在强调“好房子”，那好房子的标准是什么呢？

那我们思考一下，建发国贸望樾能不能达到好房子的标准。

首先，我们从地段上看，这个临近地铁1号线秀山站的建发国贸望樾，有足够的人烟烟火；

800米的通勤距离能满足生活所需的配套，如教育，休闲，购物，地铁等。

然后，我们从产品力上看，能在大门之上建造一个空中会所，已经出乎了很多业内人士的意料了。

社区内还有很多设计理念突破传统的束缚，比如地下大堂，电梯厅，车库等，对比同时代的竞品，在项目效果图上能看到很多优势。

从得房率上说，新规＋洋房产品，合理地利用规则，在得到诸多赠送面积后，几乎做到了零公摊。

所以，这个容积率仅为1.4的洋房社区，有着特别前卫的产品力，又有足够的套内使用空间，脚下的地铁又连着城市的脉搏，是符合现代人眼中“好房子”的标准。

现在建发国贸望樾已经成了网友热议的红盘了，因为这两家房企有足够的底气，而其他五四北楼盘，基本都是远离地铁口，还不是新规产品。

等建发国贸望樾入市，应该会对整个五四北板块，在产品力和地段上都会形成一种降维打击。

来源：福州聊房君