香港楼市：人口结构引爆的深层危机

摘要：自2022年起，香港楼市进入持续三年多的下行周期。整体楼市平均跌幅达30%，众多房产价格回到十年前。豪宅市场更是惨烈，西半山豪宅成交价相比峰值腰斩，港岛南区新房价格近乎减半，启德海滨片区也有明显跌幅。但专家认为，价格下跌并非最可怕的，市场流动性枯竭，即“有价无

2025年8月9日消息，某专家在会员直播中对香港楼市进行深度剖析，为我们揭示这场超越周期性波动的深层危机。

流动性枯竭：比房价下跌更致命

自2022年起，香港楼市进入持续三年多的下行周期。整体楼市平均跌幅达30%，众多房产价格回到十年前。豪宅市场更是惨烈，西半山豪宅成交价相比峰值腰斩，港岛南区新房价格近乎减半，启德海滨片区也有明显跌幅。但专家认为，价格下跌并非最可怕的，市场流动性枯竭，即“有价无市”才是根本危机。如今香港房产，尤其是豪宅难以成交，报价与成交价差距巨大，反映出市场信心瓦解。麦当劳出售香港全部商铺却保留租约，正是预见商业地产流动性变差、租金和业主议价能力下降的信号。

人口结构：楼市衰落的核心驱动

专家指出，香港楼市衰落的根本原因是长期被忽视的“人口结构”变量。以往经济研究做楼市分析时，人口变量处于稳定期无需重点考虑，但如今人口结构逆转，必须作为关键变量对待。香港劳动人口在2018 - 2019年达到400万峰值后持续下降，目前已跌破380万，这一拐点与房价高峰几乎吻合。同时，香港老龄化加速，65岁以上人口比例接近25%，预计到2035年超30%，2040年达35%。劳动人口减少削弱楼市购买力，老年人口增加使社会投资更保守，对房地产接盘能力下降，这是香港楼市进入长期调整周期的核心驱动力。

对于香港住宅租金近两年上涨，专家认为高才优才等人才引入对冲了部分人口流出，但这些人才多以租住为主，很多人将香港作为跳板后续会迁往国外。

北上养老潮：加剧楼市供需失衡

从大湾区视野看，其崛起改变了香港居民居住选择。大湾区生活成本低、居住空间大、交通便利，吸引大量香港居民尤其是老年人。目前约10万65岁以上香港居民定居大湾区，专家预测未来三五年，随着交通、配套和政策完善，这一数字可能激增至30 - 50万。“北上养老”趋势使香港住房需求结构性流失，北上居民可能抛售房产，加剧市场供需失衡。李嘉诚旗下公司在大湾区大幅降价卖房，目标客户正是北上养老的香港居民。

开发商困境：连锁抛售加剧下行

香港开发商如新世界、远东、英皇等面临巨大债务压力。过去住宅市场有问题时，可出售写字楼和商铺回笼资金，但如今香港与大湾区融合、港人北上消费，商业地产也陷入流动性枯竭，传统“自救”路径被堵。为偿还债务，开发商降价抛售住宅，加剧市场下行。目前香港新房库存达9万多套，打压房价，二手房也只能被动跟跌。2021年高位接盘的高杠杆炒楼者出现“爆仓抛售”，开发商债务危机和个人投资者爆仓传导至金融系统，汇丰和恒生银行上半年净利润暴跌三成。

对内地启示：重思房产价值

专家提醒内地，分析房地产市场要跳出短期政策和供需波动，将人口结构作为核心考量。未来最大风险不是房价涨跌，而是流动性。房产价值核心在于变现，随着中国步入老龄化社会，房地产投资黄金时代过去，价值将回归居住属性，市场逻辑从“价格上涨”转向“能否变现”。