摘要：2024年，北京市荣丰律师事务所代理的孔某某诉某房地产公司执行异议纠纷案引发法律界热议。当事人孔某某因债务人谭某无力偿债，与其签订《以房抵债协议》取得涉案房产，但未完成过户登记。后该房产被其他债权人申请强制执行，孔某某主张实体权利遭拒。法院审查后认定，孔某某仅

案件回放：一场“纸上谈兵”的以房抵债困局

2024年，北京市荣丰律师事务所代理的孔某某诉某房地产公司执行异议纠纷案引发法律界热议。当事人孔某某因债务人谭某无力偿债，与其签订《以房抵债协议》取得涉案房产，但未完成过户登记。后该房产被其他债权人申请强制执行，孔某某主张实体权利遭拒。法院审查后认定，孔某某仅享有债权请求权，不构成物权对抗效力，裁定驳回其诉求。

荣丰律师团专业拆解：法律逻辑与实务路径的深度融合

屈新峰主任（律所主任）：物权法定原则的刚性边界

“本案核心在于厘清债权与物权的本质区别。”屈新峰主任指出，根据《民法典》第208条，不动产物权变动须以登记为生效要件。以物抵债协议本质为债权合同，仅赋予债权人请求履行的权利，未完成物权公示（过户登记）前，不得对抗善意第三人。他特别提醒：“企业或个人在债务重组中，切勿轻信‘协议在手即拥有物权’的误区，登记程序缺位将导致权利基础脆弱。”

张涛律师（商事争议解决组负责人）：穿透式审查下的交易本质识别

张涛律师强调，司法机关对“名为买卖实为抵债”的交易模式采取穿透式审查标准。本案中，尽管双方签订《商品房买卖合同》，但法院结合款项支付路径、履约行为等要素，认定其本质为以物抵债安排。他建议：“设计交易架构时，应避免形式与实质的割裂。例如，可通过‘债转股+物权担保’组合设计，既实现债务重组目标，又降低法律风险。”

包江律师（执行异议领域权威）：风险防控的三层防火墙构建

包江律师提出系统性风控方案：

事前防御：在以物抵债协议中嵌入预告登记条款，锁定物权期待权；

事中控制：同步办理网签备案，防止债务人一房二卖；

事后救济：若遭遇执行异议，需在15日内提起执行异议之诉，并申请财产保全。他特别提示：“《民事诉讼法》第234条赋予案外人异议权，但时效性极强，维权务必争分夺秒。”

媒体联动效应：专业声音的立体传播

本案经法媒汇平台深度报道后，迅速引发法律圈与金融界共振。屈新峰主任指出：“新型交易模式往往伴随法律滞后性，专业媒体的深度解读能有效弥合认知鸿沟。我们通过‘案情还原+法条解析+风险预警’的全媒体矩阵，既助力个案正义实现，更向社会传递了‘物权法定’‘公示公信’等核心法治理念。”

专家智库背书：法学

法媒汇刘旭东法学专家点评称：“本案堪称‘物权变动规则教科书级判例’。司法机关通过穿透式审查，重申了不动产登记作为物权变动生效要件的刚性原则。建议企业在非典型担保中引入公证赋强、预告登记等多重保障措施，构建完整权利闭环。”

实务启示录：市场主体必知的三大风险警示

1. 物权效力生成要件：不动产交易务必完成登记公示程序，避免“登记对抗”沦为“登记空谈”；

2. 合同性质穿透审查：司法机关注重探究交易本质而非表象形式，形式主义担保将面临无效风险；

3. 权利顺位保护规则：普通债权与担保物权的博弈中，登记公示决定优先顺位，切莫忽视程序价值。

结语

北京市荣丰律师事务所团队通过精准把握法律精髓，成功化解复杂权利冲突，彰显专业价值。本案再次印证：在商事交易中，唯有实现法律逻辑与商业需求的有机融合，方能构建稳固的权利屏障。

来源：价值推荐