摘要：本周（2025年9月1日至9月5日）中证REITs全收益指数上涨0.47%、价格指数上涨0.03%。C-REITs市场总市值收于2192亿元，环比上升0.19%。
行业近况
本周（2025年9月1日至9月5日）中证REITs全收益指数上涨0.47%、价格指数上涨0.03%。C-REITs市场总市值收于2192亿元，环比上升0.19%。
评论
市场连续第二周有所修复。产权REITs流通市值加权总回报为+0.84%，华夏合肥高新REIT、华安百联消费REIT涨超3%，均为前期跌幅相对较大标的。经营权REITs流通市值加权总回报+0.25%，华夏南京交通REIT领涨1.59%。本周各板块总回报指数涨跌幅分别为+1.48%（消费）、+1.31%（保租房）、+0.58%（仓储物流）、+0.43%（能源）、+0.30%（产业园）、+0.22%（市政环保）、+0.18%（高速公路）、-0.24%（数据中心），风险偏好有所收缩但长端利率波动仍较大的环境下，消费板块连续第二周领涨，带领市场整体修复。本周市场整体成交活跃度指标环比下降，日均成交额5.56亿元（环比-12.7%）、日均换手率0.54%（环比-0.09ppt）。
估值比价压力环比变化不大。经营权REITs市值加权中债IRR与十年期国债到期收益率利差环比收窄8bps至172bps。产权REITs市值加权年化分派率与十年期国债到期收益率利差环比收窄5bps至205bps，与中证红利指数股息率的负息差环比走平，为-57bps。
存量项目分红与新发项目审慎定价助力市场健康发展。25年中报发布前后为REITs密集分红期，我们统计共计9只REITs本轮分红的权益登记日在2025年9月1-5日，其本周前复权涨跌幅平均为+0.97%，有效支撑了本周市场表现。华夏凯德商业REIT于9月5日发布发售公告，其中披露发售单价为5.718元/份，相对拟募集单价溢价仅7%，低于近期新发上市项目的平均溢价。该发行单价隐含管理人预期2025年分派率4.40%（年化）、2026年分派率4.53%，估值定价层面为后续上市后的二级市场表现留出了空间。综合而言，我们认为近两个月市场有所回调的大背景下，REITs基金管理人在信息披露、及时分红、一级发行定价层面均有积极而审慎的措施，有利于呵护市场平稳健康发展。
后续关注：长端利率波动；风险偏好变化；新发与扩募进展。
利率波动超预期；新发及解禁交易热度低于预期；经营波动超预期。
C-REITs一周市场回顾
图表1：本周REITs分红及前复权涨跌幅情况
注：1）仅统计权益登记日为2025年9月1日至2025年9月5日之间的REITs分红事件；2）数据截至2025年9月5日；3）本周涨跌幅=9月5日前复权收盘价/8月29日前复权收盘价-1
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表2：近期新发上市REITs一级定价情况
注：数据截至2025年9月7日 资料来源：Wind，REITs发售公告，REITs招募说明书，中金公司研究部
图表3：在审/待发项目情况
注：数据截至2025年9月7日
资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，中金公司研究部
图表4：9月1日至9月5日C-REITs市场情况
注：1）2025年基金管理人预期可供分派率（年化）基于各REITs招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额年化计算；25Q2YTD累计可供分派率（未年化）基于各REITs2025年二季报披露的本年累计可供分配金额计算，未年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人预期）的计算中，满4个历史季报的REITs基于其最近4个季报的累计可供分配金额计算，对于未披露满4个季报的REITs，除南方润泽科技数据中心REIT按招募书中的管理人预测2026年度可供分配金额计算外，其他REITs均按招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2024年年报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2024年年报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2024年年报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2024年年报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于不复权价格涨跌幅以及分红收益加总计算；4）数据截至2025年9月5日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表5：C-REITs市场走势
注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理； 2）数据截至2025年9月5日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表6：各板块REITs总回报走势
注：数据截至2025年9月5日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表7：产权REC-REITs与股债指数走势对比ITs分派率与利差走势
注：1）为方便对比，对各指数作起始日期标准化调整，均以2025年8月29日收盘价作为基准100；2）数据截至2025年9月5日
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表8：C-REITs与股市换手率对比
注：1）数据截至2025年9月5日；2）基于自由流通份额计算
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表9：C-REITs日度成交情况
注：数据截至2025年9月5日 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表10：各资产类型REITs现金分派率对比
注：1）数据截至2025年9月5日；2）按市值加权 资料来源：Wind，中金公司研究部
图表11：近期部分REITs相关政策与新闻动态
注：以上动态依次来源于： https://www.gov.cn/zhengce/content/202509/content_7039155.htm。
资料来源：中华人民共和国中央人民政府官网，中金公司研究部
图表12：产权REITs分派率与利差走势
图表13：经营权REITs中债IRR与利差走势
图表14：仓储物流REITs分派率与利差走势
图表15：市政环保REITs中债IRR与利差走势
图表16：产业园REITs分派率与利差走势
图表17：高速公路REITs中债IRR与利差走势
图表16：保租房REITs分派率与利差走势
图表18：能源REITs中债IRR与利差走势
图表19：消费REITs分派率与利差走势
图表20：数据中心REITs分派率与利差走势
本文摘自：2025年9月7日已经发布的《密集分红与审慎定价助力市场健康发展——公募REITs周报（9.1-9.5）》
裴佳敏 分析员 SAC执证编号：S0080523050004 SFC CE Ref：BRY581
谭钦元 分析员 SAC执证编号：S0080524020010
孙元祺 分析员 SAC执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951
张文杰 分析员 SAC执证编号：S0080520120003 SFC CE Ref：BRC259
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陈健恒 分析员 SAC执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref: BBM220
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来源：新浪财经