摘要：本来没准备写这次大会，因为但凡关注楼市的小伙伴，大概率能猜到今年对房地产肯定是浓墨重彩的一笔。而开年大会往往是起定调作用，实操性的动作极少。

这是一篇计划之外的稿子。

本来没准备写这次大会，因为但凡关注楼市的小伙伴，大概率能猜到今年对房地产肯定是浓墨重彩的一笔。而开年大会往往是起定调作用，实操性的动作极少。

但昨天直播时发现很多小伙伴非常关注这次高规格会议，可能是因为被这两年房价“跌”麻木了，可能是想窥探我们未来会有哪些风口行业，也可能就是想找找信心…

确实，这次会议从字数、措辞、力度都能表达了极强稳楼市的决心。

壹丨财政发力

去年，其实可以算是史上自2008、2016之后第三次的大规模救市了。

从首付、利率包括政策调控层面都迎来了史上最宽松的记录。首付15%起，全年三次降息，共60BP降幅达到史上最高，目前平均3.1%的贷款利率也到了历史最低。

所以楼市走到现在真的已经不是政策问题，无论货币还是行政手段都作用不大，能解决问题的只有“钱”！换句话，我最关心的就两点：1、财政政策力度如何，愿意花多少钱拉经济？2、又愿意为房地产花多少钱？

先看宏观指标：

全年财政赤字率4%，突破了3%的警戒线，财政主动发力的积极姿态很明确。整体规模达到5.66万亿，比去年增加1.6万亿。

再来看分配，各方财力都很紧张的情况下大家都想要得到支持，那发行的特别国债和地方专项债的规模和用途是什么呢？

特别国债分为两种，一种是超长期特别国债，主要是为了稳增长，做长期的战略规划。今年拟发行1.3万亿，比去年增加的3000亿已经明确要用来支持消费品以旧换新，这个规模是去年的2倍。

一种是普通特别国债，主要是为了防风险。今年要发行5000亿的特别国债，给银行补充资本金，让银行回回血缓口气。

另外计划安排4.4万亿的地方专项债券，用途明确了要用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。收储被纳入了重要考量范畴。

以钱来定方向，重点就是化债、房地产和消费……。

图源：小红书

2024以旧换新成效显著，今年肯定是接着搞，同时还扩大了使用范围，像手机、手表等电子设备也入围了。

而化债呢不仅是对地方存量债务的腾挪置换，以释放财政空间，钱袋子鼓起来才能用来对民生、科技等领域的投入。

贰丨稳楼市

接着，咱们来聊房地产。整整8条，300多字，极其罕见。

1、持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

2、优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。

3、盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。

4、拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。

5、有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

6、适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

7、完善实施区域协调发展战略机制，坚持以人为本提高城镇化质量水平，构建优势互补的区域经济布局和国土空间体系。

8、持续推进城市更新和城镇老旧小区改造，统筹城市低效用地再开发。

这是首次把“稳股市稳楼市”写进了政府工作报告的总体要求，属于军令状了。据说大会开完房地产相关部门也紧急开会了，强调要各地要真抓实干，预计很快各地要迎来新的刺激政策了。

目前还有限制政策的其实也就北、上、深、海南了。其实从去年10月份以来，一线城市的成交量都还不错，就算不放开调控市场也能逐渐恢复，但这远远不够，只有一线城市楼市更快力度更大的反弹才能恢复大众信心。而且现在外资都盯着中国优秀资产，你说让他人“抄底”还是“高位接盘”呢？估计很快一线城市限购就会放松，新房市场很可能出现供不应求的局面，然后带动量价齐涨，从而辐射二三线城市核心资产。

最近新地王频频出现，前两天上海静安寺还拍出了16.23万/㎡的楼面价，成为全国新地王。而地王的出现一是拉升信心二也代表了一定动向。

同时上层还说到了要合理控制房地产新增用地，其实也是在给存量房做减法，不要多盖房，而是要盖"好房子"，这一点我们说过很多次，就不延展了。

虽然大会没有明确这次4.4万亿的地方专项债，有多少用来收储，但最近已经有城市开始动了。

2月底，广东省发布了一个有关专项债券发行有关事项的通知,计划安排307亿的专项债,全部用来回收广东闲置存量土地。这是全国第一个落地专项债资金回收闲置存量土地的省份，也就是说规模性财政收储的信号出现了。

上个月18日，北京发行了一批地方政府债券，其中有462.9亿的专项债是用来作为棚户区改造、城中村改造、土地储备等领域的资金。

湖北大学采购旁边的商品房，计352套，用于学生宿舍。地方国资开发商品房，卖给国资，简单的左手倒右手，却实现了消化存量房、学生住宿、银行放贷多个问题。

还有去年12月，万科在广州南站的4宗住宅地，没花一分钱。虽然之前地块也是万科的，但性质是商业地，万科先退地获得货币返还，随即土地方调整地块性质重新挂牌，然后再次被万科收入囊中。地方上想要盘活土地、消化存量房一定是要主动、积极下场的。

作为普通人其实现在观察两点楼市信号是最直接的：一是地产的上下游企业欠款是不是开始回款了？也就意味着钱到位了，有一部分债务化解了，其中也包括地方政府和城投公司的隐性债。

另外，就是规模性的收储动作了，无论是政府收储做保障房，还是国资下场收国资，城中村改造。上海2025已经公布的城中村改造项目有25个，深圳截止2月也已经有7个城改项目正在走流程……

这些风向的改变意味着上层资金的率先入场，供需关系就会发生变化，这跟炒股很像，散户跟着游资走才有肉吃。

叁丨关键阶段

当然，今年的大会，除了房地产，科技也是重中之重，通篇提到了30次，要推进高水平科技自立自强，撒钱也很大方，今年预计会有10万亿的资金支持全部给到科技产业。

我们今年的科技确实是闪亮登场，尤其是这2个月，从deepseek到春晚机器人再到这两天爆火的Manus，每一个都是外网震惊的程度。

2025年是经济转型的关键之年，新质生产力聚焦经济高度，房地产夯实经济厚度，他们是相辅相成的。一个往前跑，一个看好家，拖后腿可不行。

“止跌回稳”方向明确，“钱”到位，“信号”出现，目前又是首付、利率低点，而且今年房贷肯定还得降，可见今年依然是腾挪置换的关键年，如果还想买一套合适商品房，可以开始准备了。

来源：地产S姐