摘要：数据显示，自新冠疫情爆发以来，新西兰超过200个城区的房价上涨超过25万纽币。而美景如画的箭镇位于皇后镇湖区，自新冠疫情以来，房价增长幅度最大。该富裕地区的平均房产价值在过去五年中上涨了122.8万纽币。

数据显示，自新冠疫情爆发以来，新西兰超过200个城区的房价上涨超过25万纽币。而美景如画的箭镇位于皇后镇湖区，自新冠疫情以来，房价增长幅度最大。该富裕地区的平均房产价值在过去五年中上涨了122.8万纽币。

自2020年4月以来，超过200个城区的房价上涨超过25万纽币。其中箭镇和海斯湖的房价增幅最大，均超过100万纽币。惠灵顿的郊区受影响最严重，增幅微乎其微，而基督城和皇后镇湖区则实现了显著增长。

OneRoof的研究在新西兰封城五周年之际，揭示了后疫情繁荣的持久影响——尽管平均价格已下跌12%。

该研究分析了过去12个月内有20宗或以上成交的城区的房产价值增长，并测算了自2020年4月以来的纽币绝对值和百分比变化。

OneRoof发现市场的高端和低端均发生了显著变化。在过去五年中，两个富裕郊区的房价上涨超过100万纽币，而全国三个最便宜热点的典型房屋价格几乎翻了一番。 27个城区的平均房产价值比2020年4月的水平高出超过50万纽币。

自新冠疫情以来，新西兰房价变化情况如何？

该表格列出了每个郊区当前的平均房产价值以及自2020年3月以来价格变化，当时该国因新冠疫情而进入封锁状态。街区根据变化幅度进行排名。

房价上涨五个最大的赢家分别是：箭镇（上涨122.8万纽币）、海斯湖（上涨101.6万纽币）、奥马哈（上涨99.4万纽币）、威尔斯角（上涨86.1万纽币）和激流岛（上涨80.5万纽币）。 这五个地方都是富裕买家的度假胜地，拥有一些新西兰全国最昂贵的房产。

从百分比来看，五个最大的赢家是：科布登（上涨98.8%）、布莱克镇（上涨96.7%）、鲁南加（上涨95.3%）、里夫顿（上涨88.9%）和箭镇。其中箭镇位于皇后镇湖区，属于高端房产市场；而科布登、布莱克镇、鲁南加和里夫顿则位于西海岸，是新西兰房价最低的四个城区之一。

根据研究，2020年4月之前购房的平均新西兰房主在过去五年中至少赚取了20万纽币。 然而，这笔钱的大部分是在疫情封锁后的经济复苏期间获得的。

从2020年4月到2022年2月市场高峰，全国平均房产价值上涨了超过30万纽币。 随后，由于利率上升和可负担性问题，房产价值下降了超过15万纽币，而现在随着利率的下降，房产价值才开始逐渐回升。

疫情以来五年，新西兰房产价格变化有多大？

该图表展示了自2020年3月因新冠疫情关闭边界以来，新西兰全国平均房产价值的变化。五年来的变化超过了25%。

大多数房主在过去五年中都获得了收益，但研究发现也有11个城区的平均房产价值较五年前有所下降。这些“亏损”郊区大多位于惠灵顿，或以小型投资公寓为主。

惠灵顿的郊区受到经济下滑的影响最为严重，该市的平均房产增值仅为33,000纽币。

尽管奥克兰的房产价值在经济低迷期间也大幅下跌，但该市的房主仍有很大机会获得可观的收益。在研究涵盖的201个奥克兰城区中，有三分之一的地区享有超过25万纽币的价值增长。大部分显著的增值发生在高价城区，因此即使是适度的百分比增长也足以使价格上涨数十万纽币。

自2020年以来新西兰房产销售量变化

该图表展示了自2020年1月以来住宅销售的月度变化。绿色线条代表过去10年期间的长期平均水平。

在研究涵盖的13个皇后镇湖区的郊区中，过去五年内，房产价值均实现了显著增长。基督城的表现同样出色，31个郊区的平均房产价值上涨超过25万纽币。

当然，获利的并不仅仅是富裕人士。研究显示，在205个房产增值超过25万纽币的城区中，超过一半的平均房产价值在2020年4月时低于100万纽币。实际上，在九个“高增值”城区中，五年前典型住宅的价格低于50万纽币。

首次购房者的可负担性获改善

自2023年12月以来，典型首次购房者的住房可负担性一直在缓慢而稳定地提升，但在今年二月份，这一改善几乎停滞不前。

目前全国大部分地区的住房被视为可负担，但在奥克兰、陶朗加、卡皮蒂海岸和皇后镇等地，首次购房者仍面临重大压力。

影响住房可负担性的主要因素有三个：房价、抵押贷款利率和税后收入。 总体来看，上个月市场底部的房价略有上升，抵押贷款利率小幅下降，而典型首次购房者的收入则持续小幅增长。 接下来，我们将逐一分析这些因素。

房价

新西兰房地产协会的全国低四分位数销售价格在今年二月份为59.5万纽币。 与一月份相比，上涨了2万纽币，但与去年二月份的59.6万纽币几乎没有变化。

尽管低四分位数价格已从2021年11月创下的67万纽币的历史高点回落，但在过去12个月中，低四分位数价格在相对狭窄的价格区间内波动。 因此，尽管低四分位数价格每月有小幅波动，但我们尚未看到明显的上升或下降趋势，如下图所示。

房贷利率

在过去一年多的时间里，抵押贷款利率持续下降，主要银行的两年固定利率平均从2023年11月的7.04%降至今年2月的5.09%。

由于房价几乎没有显著变化，近期首次购房者的购房能力改善主要得益于利率的降低。

收入

收入是可负担能力的另一面，尽管它们受到的关注远不及房价或利率。

Interest.co.nz 追踪25至29岁人群的税后收入，以便在首次购房者的可负担能力评估中使用，因为许多一般的可负担能力指标包括了大量人口，如退休人员和福利受益者，他们通常不在首次购房市场中。

我们认为，这提供了一个更为真实的首次购房者可负担能力的衡量标准。 他们的收入虽然在上升，但增幅缓慢。 统计估算一对25至29岁的全职工作夫妇的税后收入，从去年2月的每周2068纽币增加到今年2月的2134纽币。 这每周增加了66纽币，部分得益于去年中期的小幅减税。

由于未来没有进一步减税的迹象，生活成本依然高企，加上经济不确定性众多，我们预计在可预见的未来，收入不会有显著改善，从而影响住房的可负担性。

结论

目前新西兰的房地产市场充满活力，但目前首次购房者的可负担性似乎趋于平稳。 这一趋势是在过去一年中可负担性显著改善的基础上出现的，这意味着在全国大部分地区，平均收入的首次购房者能够负担得起住房。

然而，在奥克兰、陶朗加、卡皮蒂海岸和皇后镇等地，首次购房者仍面临一些主要压力点，即使是市场底端的房价也高得令人望而却步，普通收入者难以承受。

下表展示了全国主要地区和城市中，典型首次购房者在10%或20%首付情况下的主要可负担性指标。

来源：南部奶爸