URI城市租住-租赁季报｜2025年Q1住房租赁市场研究

摘要：URI 持续关注政策时事热点与金融化动态，定期发布研究成果。本报告在市场数据层面仅聚焦京沪杭三城的住房租赁市场，深入研究分析其关键趋势与变化。

URI 持续关注政策时事热点与金融化动态，定期发布研究成果。本报告在市场数据层面仅聚焦京沪杭三城的住房租赁市场，深入研究分析其关键趋势与变化。

本报告数据均来自政府、企业公开数据及URI Data Bank

本报告所选取数据样本侧重京沪杭三城宏观市场层面,其他城市或下沉数据如需，请有偿咨询

概览

■宏观政策：两会提出加快建设“市场+保障”双轮动机制，完善制度、监管加强、加强租客权益

■地方政策：租赁市场迎来政策升级，“十四五”规划的收官之年到来

■土地篇：北京保障房用地供应持续增长，上海、杭州土地成交稳定

■个人房源：供应加大，京沪杭租金水平环比稳中微涨，同比下跌，京沪微跌，杭下跌5.2%

■分散式公寓：京沪杭分散式租金表现稳定，同比表现均下跌

■集中式公寓：京沪杭集中式公寓租金跌幅波动小，杭州租金同比跌幅较大

■项目新开：上海爆发开业热潮，北京、杭州开业热度减弱

■品牌动态：今年春节后的返城潮和换租需求减低，各大企业采取“以价换量”优惠政策

■REITs篇：6支成熟保租房REITs运营稳健，17支待发或迎来发行大年

政策篇：

保租房成两会高频词汇

政策升级迎“十四五”规划收官

1.宏观政策

解读：住建部强调保障性住房建设是重要的民生工程，经过多年的发展，中国已经建成了世界上最大的住房保障体系。2025年一季度多部门围绕“加强保障性住房”，发布完善市场监管规范、存量盘活，债券支持等政策。尤其在全国两会上，在住房租赁行业主要聚焦了三点内容：

①市场规范化：押金托管、租金管控等措施旨在构建透明、公平的租赁环境，减少纠纷。

②民生兜底：通过保障房建设和租购同权，解决新市民、青年人群体的阶段性住房困难。

③资源整合：盘活存量商办用房、优化土地供应，实现房地产市场的可持续发展。

未来租赁市场将更注重法治化、普惠化与精细化管理

两会租赁相关内容整理，

1、完善租赁市场制度

政府工作报告强调，要有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式，其中包括完善“市场+保障”住房供应体系。此外，还需建立健全租赁市场法律法规，保护租赁双方的合法权益。

2、强化租客权益保护

(1) 提出押金托管制度，建议设立专用账户。

(2) 严惩恶意清退行为

3、稳定租金价格机制

提议将租金年涨幅限在5%内，加强中介价格监测，通过法律宣传和法律援助提升租赁双方契约意识。

4、推动 “租购同权” 落地

公共服务均等化：具体措施包括：确保承租人享有八项核心权利，如子女就近入学、社区医疗、保障性住房申请、落户积分、公积金提取等。保障租房弱势群体在租赁合同约定范围内对住房享有合理使用权及占有权；

5、优化住房供给结构

1) 商办用房改造保障房：将过剩的商业、办公用房转化为保障性租赁住房，既能化解库存，又能缓解财政压力。上海等地已试点 “商改住” 政策。

2) 差异化建设与补贴：对保租房租客提供租金补贴，针对低收入群体和新就业大学生提高补贴比例；优化房型设计，增加床位房和小户型公寓供应；根据区域需求动态调整建设任务，避免结构性过剩；

3) 区位布局优化：保障房选址应向人口流入区域、交通枢纽和产业园区倾斜，提升房源利用率；

6、金融支持住房租赁市场

通过大力发展不动产投资信托基金（REITs）等方式，加大对住房租赁行业的金融扶持力度，推动住房租赁市场的长期可持续发展。

2.地方政策

解读：一季度迎来新一轮政策升级。以一线城市为主力，发布多项住房租赁专项政策体系。政策重点围绕：建立存量住房收购转化机制，扩大保障房供给；推行公积金支付租金提取额度及服务便利化改革；完善保障房智能化配租体系，建立动态核查与退出机制；创新"租购同权"背景下的人才安居保障模式。

多地同步推进政策联动，放宽保障房公积金比例，完善租赁市场管理规范，多子女家庭纳入住房保障范围，实现租金减免优惠等。推动住房租赁向专业化、机构化转型，为 “多主体供给、多渠道保障、租购并举” 住房制度提供实践，促进租赁市场健康发展。

解读：25年是“十四五”规划的收官之年，也是保租房筹建任务达成的关键节点。在我国住房保障体系建设进程中，具有极为重要的里程碑意义。在此背景下，一季度各地政府在持续推动租赁相关政策落地实施的同时，密集召开年度工作会议，拟定本年度保障性住房（部分城市披露为保障房口径）的筹建计划及入市目标，据不完全统计，2025年全国将冲刺超100万间的保障性住房。

土地篇：

北京保障房用地供应持续增长

上海、杭州土地成交稳定

解读：一季度京沪杭三城租赁用地共计成交19宗；北京近一年持续供应大量保障房用地，一季度三城共成交10宗保障房用地，同比去年一季度增长233%，上海成交了7宗，其中5宗配建用地，2宗纯租赁住房，同比去年持平；对比之下，杭州仅成交了2宗纯租赁用地；

纯租赁用地成为供地主力，划拨和协议用地为主要出让方式

解读：一季度北京集中在通州区、大兴区、丰台区供应10宗小体量保障房用地，总出让面积40106㎡；上海在闵行、杨浦等区域成交集中成交5宗配建用地，2宗纯租赁住房，总出让面积172725㎡；杭州在萧山区、拱墅区各成交一宗纯租赁用地，总出让面积49146㎡；

市场篇：

京沪杭租金环比尚稳同比下跌

市场分化加剧保租房冲击显著

个人房源：新增供应与租金表现

Q1三城个人房源新增规模稳健。杭同比上涨突出，是由于春节淡季大量退房，导致挂牌新增数上涨，并出现大量网红集体搬离现象，租赁需求指数大幅下降

解读：1月为传统春节淡季，2、3月逐步开始节后返工，新增规模加快增速；整体一季度三城个人房源新增供应量累计约为32万套，其中北京、上海新增规模约12-13万间，杭州新增规模约6.8万间。环比2024年四季度相对稳定，同比去年一季度均有所上涨，尤其杭州表现突出。

Q1三城个人房源租金水平环比稳中微涨；但同比下跌，京沪微跌，杭跌5.2%

解读：一季度北京个人房源平均租金约3.88元/㎡/天，上海个人房源平均租金约3.53元/㎡/天，杭州个人房源平均租金约1.62元/㎡/天。环比24年四季度，三座城市租金水平稳中有升；同比24年一季度，三座城市租金水平均有下滑。由于“年后租房潮”助推租赁市场预期上扬，预计租金上扬现象短期内还将维持。

分散式公寓：新增供应与租金表现

Q1三城分散式公寓新增规模同环比波动差异大，杭州规模涨幅高

解读：一季度，京沪杭三座城市分散式新增供应量累计约为11万套。其中北京新增规模约5万间，上海新增规模约2.5万间，杭州新增规模约3.5万间。分散式公寓新增规模同环比波动差异大。其中，环比24年四季度新增规模北京、杭州涨幅较高。同比去年一季度北京、上海均下滑严重，杭州则同比增长85%。主要由于近年直播电商行业的困境加剧，许多慕名而来的网红主播和年轻人开始陆续离开杭州，空置的分散式公寓增多重新回流市场。

Q1三城分散式租金表现稳定，同比表现均下跌

解读：一季度，北京分散式公寓租金3.87元/㎡/天，上海分散式公寓租金3.82元/㎡/天，杭州分散式公寓租金1.96元/㎡/天；环比24年四季度，三座城市租金水平均稳定回温，主要还是由于节后返工刺激。但同比租金水平均有所下滑，主要原因由于保租房的持续涌入对租金价格的挤压。其中，以杭州为代表，同比下跌16%，背后的原因不仅是随着电商市场下滑外来人口的流出，市场供应规模高、而且根据杭州十四五规划，期间将筹集33万套保障性租赁住房，随着25年收官之际，大量的保障房持续涌入对分散式公寓租金价格形成挤压竞争。

集中式公寓（含保租房）：新增供应与租金表现

Q1三城集中式公寓供应规模均稳定，上海同比去年表现优异，领跑三城

解读：一季度，京沪杭三城集中式公寓总计新增规模达194万套，其中上海集中式公寓供应规模较高，共113万套，占比58%，环比更是增长27%。北京集中式公寓规模约33万套，杭州集中式公寓规模约48万套；集中式公寓房源在租赁市场相对更具产品和服务优势，在保租房大量入市冲击市场的波动中，集中式公寓能够保持稳健发展。

Q1京沪集中式公寓租金跌幅波动小，杭州租金同比跌幅较大

解读：一季度，北京集中式公寓租金约2.85元/㎡/天，上海集中式公寓租金约4.9元/㎡/天，杭州集中式公寓租金约2.11元/㎡/天。北京、上海同比环比表现相对稳定，租金跌幅波动小。杭州环比微跌，同比跌幅达11%。主要原因有：杭州租赁市场正在经历大变天，由于人口流入放缓‌、市场供应增加（特别是保租房、人才公寓等国家队人才折扣房入市）及产业结构正在从电商网红时代向高精尖技术转变，对高技能人才的需求增加，普通从业者的租房需求大量减少，中短期内的供需关系暂时难以调和。

集中式公寓（含保租房）项目开业表现：

上海爆发开业热潮，北京、杭州开业热度减弱

解读：Q1三城集中式公寓新开业的项目共计25个；其中上海开业热度保持，新开业20家，集中在浦东、杨浦等区域，总计6246间房源，金汇中心金裕雅居、数智天地悦庭04为主力代表，单项目规模近千套；北京新开业3家，总计652间房源，其中青核INNNG国际人才社区为主力代表；杭州一季度新开业2个项目，总计1228间房源。北京、杭州环比24年四季度开业热度减弱。

个案代表：

一、上海数智天地·租赁社区与

二、北京青核INNNG国际人才社区

陆家嘴集团旗下租赁住宅品牌—陆家嘴乐居的首个保障性租赁社区“数智天地·租赁社区”迎来新租户。其中，租赁公寓“数智天地·悦庭04”属于“一间房”供给，“数智天地·新乐里04”是“新时代城市建设者管理者之家”项目，属于“一张床”供给，通过为公司员工提供舒适的住宿环境，赋能企业人才战略、助力“数智天地”产城融合。

青核INNNG国际人才社区总建筑面积51356平方米，381套精装修房源主要以开间及少量跃层户型为主，配备了全屋智能家电，辅以生活类商业服务配套，以“一核双极”为产品策略，旨在打造集“住、商、社交、服务”于一体的多元空间，为住客提供一站式的便利服务。

品牌动态：

租赁国企深挖“品牌价值”

春节后以“价换量”促发展

Q1遇春节假期，企业整体发声尚密集，传播力加剧且发声渠道多元组成。

住房租赁国企处于“品牌价值深挖”阶段，企业通过精细化运营、金融工具创新、社区生态构建三维发力，在保障民生基础上探索市场化进阶路径，行业集中度提升与区域差异化发展并存将成为长期趋势；整体今年春节后的返城潮和换租需求减低，采取“以价换量”成突围关键，各大品牌公寓均推出房租优惠、折扣补贴等专题促销活动。

▲一季度国企品牌力指数

Q1在房源上新方面：华润有巢、万科为代表开业多个项目

华润与鄞开投资集团联合打造的有巢国际公寓社区宁波仇毕店正式试营业，提供875套保租房房源；有巢国际公寓社区江心洲店为首个集中式品牌公寓和有巢在南京的首座保租房大社区，提供1202套。有巢公寓·成都昭觉寺店开始登记公告，该店为有巢公寓在成都运营的首个自持保租房项目，本批次推出224套房源；华润置地有巢公寓宣布成功签约成都高新西区西芯汇城和武侯机投工业谷两个保障性租赁住房项目，合计房源约2552间，预计于2025年上半年交付使用。

2月泊寓位于杭州，广州，深圳的6家门店开业。杭州市上城区九堡街道文商街117号城发|泊寓-青宸里九堡店；广州市越秀区中山一路17号泊寓·杨箕二店；深圳4家店开业，分别为南山区南头古城南门泊寓·南头古城店、龙岗区南湾街道香阅路和星火路交汇西侧泊寓·石芽岭店、宝安区西乡街道安舍-上川地铁店、龙华区观湖街道鹭湖社区泊寓·观湖中心公园店；

漫柏集团青柠国际人才社区二期入市，涵盖 35m-70m’3种户型，以“1+12+N”多元社群活动体系汇聚社区人才构建温暖社交圈。

在品牌动作方面：

万科发布2024年泊寓企业客户服务报告，入驻城市29座，开业房间数19.1万间，管理房间数24.7万间，累计服务企业数量5000+家，企业客户占比45%；浦发有家举办春季摄影比赛，并且评选出优秀作品直接入选《浦发有家品牌手册》，进行相应的租金减免。

在活动营销方面：

今年春节后的返城潮和换租需求减低，采取“以价换量”成突围关键；各大品牌公寓均推出房租优惠、折扣补贴等专题促销活动。其中，魔方公寓推出春日租房活动；华润有巢推出返工租有巢特惠活动。万科泊寓新春租房节开启，推出抢先购·提前享、无忧住·更自由、提前订·连住享、提前续·有惊喜等系列活动。龙湖冠寓推出系列租房特惠活动，龙湖冠寓推出加倍给“利”的新年租房聚惠季；其次龙湖冠寓在杭州区域，对人才政策启动了"住梦计划"，包含多项青年安居的举措。自2月18日起，龙湖冠寓杭州部分门店对于大专及以上院校学历应届生及毕业2年内的新客，给予【3天免费住】权益，该权益直接有效解决青年来杭求职期间的住房需求。

REITs篇：

6支保租房REITs运营稳健

全国约17支REITs待发或迎发行大年

解读：六支租赁住房REIT发布24年财报，整体运营保持稳健；

收入方面：6支REIT收入变动幅度小，其中厦门安居REIT的基础设施项目展现出强劲的市场竞争力，收入同比增长3%；

租金方面：受所在区域竞品入市影响，租金水平呈现涨跌差异。大部分保租房REIT的租金水平普遍呈现下降态势。其中，城投宽庭REIT租金水平为132.54元/平方米/月，环比增幅最大（11.3%）；

出租率方面：6支REIT中仅有华润有巢REIT出租率上涨，其中招商蛇口REIT整体出租率明显低于行业平均水平，主要原因在于林下项目的低出租率和该项目重要租户的退租。Q1新增的汇添富上海地产保租房REIT（募资13亿元）成功发行，市场规模进一步扩大。

在政策支持力度加大、市场需求旺盛等多方面因素推动下，公募REITs市场将持续火爆，多家企业宣布推进保租房REITs申报工作，其中部分REITs已获得实质性进展，进一步提速，公募REITs迎来发行大年。

此外，2月万科公告将与中信金石、新华保险、大家保险共同设立规模16亿元的“万新金石”Pre-REIT基金，用于收购旗下厦门泊寓院儿·海湾社区资产。该社区是福建大规模保障性租赁住房项目（7724套），一期开业首年出租率100%，二期运营后将成泊寓全国最大单体长租公寓。新华保险、大家保险、中信金石、万科分别认缴59.94%、30%、0.06%、10%，基金由中信金石管理。交易完成后，万科预计获正向现金流与利润，且转为轻资产运营。