摘要：习近平总书记多次强调，老旧小区改造直接关系人民群众获得感、幸福感、安全感，是提升人民生活品质的重要工作。多年来，常州市委、市政府深入贯彻落实习近平总书记关于城市工作重要论述，认真落实省委、省政府部署要求，坚持以人民为中心的发展思想，扎实推进老旧小区改造，取得了

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习近平总书记多次强调，老旧小区改造直接关系人民群众获得感、幸福感、安全感，是提升人民生活品质的重要工作。多年来，常州市委、市政府深入贯彻落实习近平总书记关于城市工作重要论述，认真落实省委、省政府部署要求，坚持以人民为中心的发展思想，扎实推进老旧小区改造，取得了阶段性成效。2003年至2024年，全市累计改造老旧小区676个、建筑面积3240.77万平方米，惠及居民38.7万户。“老旧小区改造同步加装电梯”“动员居民参与监督”“盘活闲置房屋资源”等三项做法入选住建部“城镇老旧小区改造可复制政策机制清单”，永红片区老旧小区改造项目获2023年中国人居环境范例奖，成为长三角城市中唯一获此殊荣的旧改项目。

新北区河海新村 改造后全貌

“居者有其屋”“安得广厦千万间”，从古至今，“家”始终承载着人们对美好生活的向往。作为全国最早开始探索居住小区整体建设的城市之一，常州从20世纪80年代初，就率先推行“综合开发、配套建设”模式，花园新村、清潭新村、丽华二村、红梅新村等优秀住宅小区纷纷涌现，住宅小区建设“常州模式”享誉全国。

然而随着岁月更迭，昔日的光鲜亮丽被“雨打风吹去”，小区逐渐老化，有的楼栋外墙斑驳、墙皮脱落，有的公共设施布满灰尘、伤痕累累，有的道路“晴天一身土、雨天两脚泥”……同时，由于建设年代的原因，停车位供不应求、小区绿化覆盖率偏低、垃圾站“桶满为患”的现象屡见不鲜，加之大部分老小区没有市场化物业管理而由街道托管，乱堆乱放、破墙开店、飞线充电、占道经营等行为屡禁不止，随意拉设的线缆在楼宇间横跨交织、混杂无序，埋下较大安全隐患。不少曾经辉煌的“明星样板房”失去了往日的人气和活力，成为“老破小”“杂乱差”的代名词，居民渴望改造的呼声强烈。“民有所呼，我有所应”，为解决这些“高龄小区的烦恼”，市委、市政府二十年如一日持续推进老旧小区改造工作，在探索中前行、在攻坚中突破，让一个个老旧小区华丽转身、精彩蜕变，重新焕发勃勃生机。

钟楼区广景山庄改造后全貌

旧改1.0：从“缝缝补补”到“重点提升”，推进老旧小区实现“逆生长”

早在2003年，常州就开始组织实施老小区综合整治工作，通过环境整治、专项整治和配套设施整治，有效消除风险隐患，城市安全韧性得到显著提升。2004年，常州的老小区改造工程作为旧住宅小区综合整治项目，获评中国人居环境范例奖。

2010年起，常州加快系统化推进旧改步伐，制定实施《市区老住宅区整治提升工程实施方案》，进一步完善老旧小区设施功能，改善居住环境，落实长效管理措施。以位于天宁区茶山街道的朝阳四村为例，小区始建于20世纪80年代，有21幢住宅楼、1300多户，60岁以上老年人比例达28%，历经30多年的风吹日晒，小区硬件设施老化破旧，且缺乏适老化功能。面对这样的情况，街道先后在2013年和2016年实施两轮改造，对所有单元楼推行无障碍设计，小区内实行人车分离、新增停车位50个，设置总长800米的缤纷运动环道和2000米的健身步道，相关照明设施、标识系统根据老年人需求进行统一改造。经过提升，朝阳四村焕然一新、靓丽整洁，生活的舒适度大幅提升、安全感更有保障，成为全市首例、全省首批成功进行适老化改造的老旧小区。

类似这样的案例还有很多。旧改1.0以安全韧性为目标，以硬件修补为重点，以住宅小区为单位，聚焦环境整治、面貌出新和适老宜居改造等，实施房屋本体修缮、楼道粉刷、道路整治、雨污管升级、公共照明等项目，一批困扰居民的“顽瘴痼疾”得到妥善解决，一个个小区“改”出颜值、“造”出特色，居住品质得到极大提升。广大居民在为生活环境改善欣喜点赞的同时，对老旧小区改造的认可度、积极性、主动性不断提升，为旧改工作注入了新的内生动力。

旧改2.0：既要“面子”更要“里子”，“综合改一次”提升群众满意度

居民关注度、参与度提高的同时，对旧改也有了新要求新期待，除了改造“硬设施”，扩大公共空间、增加停车位以及提供养老托育服务、提升物业管理等“软服务”成了居民最关心的事。与此同时，居民诉求多、资金需求大、施工难度高也成为旧改工作亟待破解的难点。

每扇门后面的“家事”也是“国事”。2020年7月，国务院出台《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，同年12月，我省出台《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》，明确了加大资金支持、提升金融服务、精简审批流程等政策支持。借此春风，常州科学谋划，提出“综合改一次”目标，即在房屋硬件改造的同时，推进公共服务设施完善、停车场建设、电梯加装、充电桩设置、物业管理等“一次改到位”。

位于兰陵街道的浦南南村地处天宁区、武进区交界处，环境拥堵杂乱、公共空间逼仄、设施陈旧不堪，与围墙之外车水马龙的城市干道形成鲜明对比，成了“城市暗角”。在广泛听取群众诉求的基础上，浦南南村老旧小区改造拉开序幕，通过打开临街围墙、调整内部道路走线、重塑小区设施布局等措施，有效扩展公共空间，“暗角”豁然开朗变“亮点”。同时，挖掘利用小区地面集中停车场，建设二层挑高廊架，增设全龄健身、娱乐活动等功能设施；充分利用小区闲置堆场、变电站等资源，新建300平方米托育中心，打造集老年助餐食堂、助浴、养老活动中心等为一体的600平方米综合服务体，小区15分钟生活圈“一次成型”。设施环境的大幅改善也带动片区居民的回流。

天宁区兰陵街道旧改引导物业创办“兰邻膳”社区食堂

天宁区浦南南村旧改利用地面停车场打造二层挑高活动廊架

无独有偶，走进位于天宁区的红梅西村，这个曾在20世纪90年代摘得“鲁班奖”的明星小区在改造后更胜往昔：改造保留了原有粉墙黛瓦、江南水乡坡屋面的设计，并按照当年琴棋书画四大建筑组团布局，重新赋予红黄蓝绿的立面色彩，让人眼前一亮，最让居民们获得感满满的是公共空间和公共服务的大幅提升，废弃的游泳池改造成社区邻里中心，老年活动室、文化长廊、幸福剧场、社区卫生服务站等一应俱全，居民在家门口就能享受便捷优质服务。

红梅西村和浦南南村都是常州推进旧改2.0的缩影。面对老旧小区改造“公要馄饨婆要面”的难题，常州坚持地上地下统筹、里子面子并重、建设管理并举，将物理空间改造和公共服务植入有机结合，改造后的老旧小区环境更整洁、设施更完备、管理更规范、生活更便利，群众的获得感、幸福感、安全感显著增强。

旧改3.0：从“围墙内”到“围墙外”，片区联动打造区域“幸福里”

随着城市更新和新一轮老旧小区改造深入推进，常州开始探索将改造从小区延伸到街区，带动周边区域进行整体性、片区式改造的模式。这意味着旧改将打破小区围墙的限制，需要统筹做好内外空间联动、功能布局优化，实施一体化改造提升。

常州经开区戚墅堰街道的工房南区改造项目就是一个例证。工房南区始建于20世纪60年代，周边有戚机厂等工业企业和戚墅堰火车站，东侧还保留着老街集镇，曾是重要的商贸集散地。2023年，常州经开区实施工房南区改造提升工程，推动相邻老旧小区连块成片，并与周边街区“破墙合体”。在打通物理空间的同时，打造火车头广场、火车头体育场等共享新空间，保留了戚机厂的老火车历史风貌，并引进麻糕店、米酒坊、书画铺等一批特色商铺，实现了历史记忆留存、社区功能完善、环境品质提升的有机结合。

常州经开区工房片区旧改保留并创新老火车历史文化

位于钟楼区的永红片区亦是如此。永红片区老旧小区分布密集、改造体量大、基础环境差，长期以来城市风貌破败、城市功能落后。2021年起，钟楼区以永红片区为样板，启动老旧小区改造三年行动计划，以清潭新村、广成小区、广景山庄、体育花苑等老旧小区改造为载体，共380幢、1.33万户，改造总建筑面积97万平方米。在组织旧改同时，联动实施片区景观提升、市政配套、文脉传承等项目，推动中天体育广场、荆川城市公园、南运河景观带为轴线的整体更新，打造2公里南运河环形步道、1.8万平方米绿地长廊。漫步在景观步道，秀美的南运河流光溢彩，缤纷多彩的草木花卉错落有致，焕然一新的老旧小区与整个街区交相辉映、融为一体，形成生态宜居、充满活力的高品质城市空间，该项目获中国人居环境范例奖。

钟楼区旧改同步改造运河沿线打造休闲生活圈

从“老旧小区改造”到“老旧街区（社区）改造”，虽一字之差，但背后折射的却是常州对改善群众生活、提升城市品质的不断探索和追求。从“做一片、像一片”，到“做一片、成一片”，旧改3.0以老旧小区改造为牵引，打破小区围墙的限制，深入挖掘整合周边城市风貌、公有资源、生态环境，统筹做好区域规划、空间优化、功能转化等，带动周围区域新旧更替，绘出一幅幅群众安居乐业的幸福图景。

一砖一瓦，事关百姓安居；一屋一檐，体现城市风貌。老旧小区改造一头连着民生福祉，一头连着城市发展。常州在以“绣花功夫”推动老旧小区改造提升的实践中，探索出一条完善城市功能、增进民生福祉的有效路径。

一是坚持人民至上、以人为本。老旧小区改什么、怎么改，事关居民群众的切身利益。常州秉持“旧改为民、旧改靠民”理念，充分发挥居民积极性、主动性、创造性，切实把旧改“改”到群众心坎上。改造前问需于民。改造启动前，采取现场实地调研、召开业主代表座谈会、入户发放调查问卷等方式，充分收集意见、了解住户需求，在平衡多方诉求中找到“最大公约数”，让改造更贴合居民需要。市住建局依托住房保障资金为华盛家园、华康家园等保障房小区免费实施改造和加装电梯时，面对小区居住人群 特殊，特别是60岁以上老人、重疾和残障人士占总户数70%的情况，反复上门收集改造需求，在改造提升居住环境的同时，还考虑住户需求，新增了“一老一小”活动小屋、文化休闲广场、健身空间等，让保障人群充分感受到幸福感。 改造中问计于民。改造方案启动设计后，及时与业主代表沟通，充分征求群众意见，并选聘业主代表担任观察员、质量监督员，参与改造全过程，确保“改哪里、怎么改、改成什么样”都由群众说了算。常州经开区潞城街道在福康宁小区改造过程中，针对部分居民代表主动提议改建周边道路的情况，经街道逐户上门沟通商讨，在全体居民的群策群力下，最终确定调整方案，盘活小区闲置绿地用于连接打通小区外“断头路”，极大方便了居民日常出行。改造后问效于民。改造完工后，组织居民与实施主体、设计单位、施工单位等进行联合竣工验收，全面听取居民对改造效果的意见并落实后续整改，确保旧改工作解决真问题、真解决问题。实践证明，老旧小区改造改的是环境，聚的是民心。只有牢固树立以人民为中心的发展思想，把改善人民生活、增进民生福祉作为出发点和落脚点，坚持从群众中来、由群众去定、让群众来评，推动“帮你改”为“我要改”“一起改”，才能真正把民生工程做成民心工程。

二是坚持统筹谋划、综合改造。老旧小区改造事关千家万户，工作也是千头万绪。常州按照“综合改一次”原则，推行“旧改+”模式，统筹考虑群众居住、生活、交通、安全等各方面需求，放大一次改造的综合效应。推进“旧改+公共服务”。充分整合住建、民政、城管、体育、卫健等相关部门的政策、资金、资源，科学统筹设计方案和改造计划，减少重复施工扰民现象。加大对老旧小区及周边碎片化空间的整合利用，将无人问津的“剩余空间”改造成为“金角银边”，优先建设养老托育机构、社区服务中心、全民健身设施、口袋公园等居民需求较高的生活配套项目，同步实施无障碍设施、垃圾分类等提升改造，建设安全健康、设施完备、服务便捷、管理有序的现代居住社区。截至目前，全市老旧小区累计建设文化休闲、体育健身场地、口袋公园等427处，改造便民市场、邮政快递、维修点、理发店、药店等便民服务网点1540处，建成老年助餐点101处、养老托育服务设施170处，“一老一小”配套服务更加完善。 推进“旧改+加装电梯”。按照“能加愿加则尽加快加”原则，在老旧小区改造中同步推进电梯加装，全力打造“一键直达”的幸福生活。对居民暂未形成共识但具备加装条件的楼栋，在旧改的同时实施地下管线迁移，预留基坑空间，避免今后重复开挖。在区、镇一级设立一站式服务专窗，统一受理加装电梯申请，在线上发布全市既有住宅加装电梯电子地图，足不出户即可查看政策、办事指南和已加装电梯效果等具体信息，让群众少“跑腿”。通过“先建后补”方式给予每台电梯8万—10万元财政资金补助，目前全市既有住宅加装电梯累计完成518部，相关经验做法被省住建厅发文推广。推进“旧改+充电设施”。针对老旧小区车辆充电难问题，统筹推进新能源汽车公共充电桩建设改造，大力推进电动自行车集中停放充电，近三年结合老旧小区改造，同步新增新能源汽车公共充电桩1207个、电动自行车充电端口25326个。天宁区浦北新村结合旧改工程，利用闲置地块建设光储充停车场，集光伏发电、储能、充电桩、电池检测、快捷汽车服务等综合功能于一体，设置383个停车位、配置36个快速充电桩，同步配套供居民休闲活动的新能源“城市会客厅”，成为旧改一抹亮丽风景线。 实践证明，老旧小区改造是一项复杂的综合工程，必须坚持系统思维，加强整体谋划，强化政策统筹、资源统筹、力量统筹，才能让老旧小区“出新”更“出彩”，有“颜值”更有“温度”。

新北区“旧改+公共服务”

钟楼区体育花苑“旧改+加装电梯”

天宁区浦北新村旧改利用闲置土地建设“光储充换”站点

三是坚持因地制宜、分类施策。在推进旧改的过程中，充分考虑老旧小区建造年代、地理位置、居民构成、历史文化等差异，按照“一片一策”“一区一策”原则，提供多元化配置、满足个性化需求，确保改造效果最大化。保存城市文脉记忆。老旧小区是城市里的“乡愁”。常州在按下老旧小区更新改造“加速键”的同时，加强与区域内老街区、老建筑统一设计，注重融入历史人文，保持特色风貌，使城市文化得以传承和延续，串联起城市的过去与未来。荷花池街道推动大庙弄片区改造时，一体推进周边中山纪念堂、瞿秋白纪念馆、老广播电视塔等历史建筑的修缮保护，统一设计、串珠成链，让老旧小区和历史人文环境相互协调、相得益彰，打造“没有围墙的常州历史建筑博物馆”，实现了历史保护、居民生活、文旅融合的“美美与共”。筑牢城市生态底色。在老旧小区改造过程中，注重灵活利用周边自然环境禀赋，将小区面貌改善与周边环境提升相融合，推动人居环境整体向美向新。比如，天宁区丽华一村小区临龙游河而建，河岸两侧违章搭建、乱种植等现象严重，局部水体浑浊。在推进该小区改造的同时，梳理周边河道林下空间，建设滨水口袋公园、景观慢行道等，推进“水岸同治”更新，实现“水清、河畅、岸绿、景靓”，原来的生态洼地与改造后的老旧小区融为一体、向新而生，成为群众喜闻乐见的“河畔公园”。擦亮城市特色名片。发挥常州新能源产业优势，整合相关企业的创新产品和技术，为老旧小区改造引入新能源元素，打造更多新能源在社区的应用场景。钟楼区金谷花园在改造中引入光伏屋顶、光伏地砖、光伏座椅等设施，源源不断产出清洁“绿电”，每年节省经费近2万元用于小区居民日常活动，入选全国“2023年绿色低碳典型社区”。 打造城市美学示范。创新开展“设计师进小区”活动，组织专业设计师团队匠心设计小区楼栋立面、绿化景观、便民设施，推动老旧小区功能改造与城市美学设计融会贯通，将昔日“杂乱差”改出“小而美”。 实践证明，因时因地制宜是我们抓工作的一条基本经验和有效做法。推进老旧小区改造必须立足实际，把准需求，充分发掘原有的历史文化、建筑风貌、环境特点，为小区量身定制改造方案，才能打造各具特色的美丽家园。

天宁区茶山街道旧改同步实施龙游河整治

钟楼区“旧改+新能源”设置光伏座椅

新北区河海新村“旧改+打造城市美学”

四是坚持党建引领、长治长效。老旧小区改造不是“一锤子买卖”“一改了之”，必须软硬兼顾，注重可持续发展。常州始终坚持“党建引领、共同缔造、长治长效”，把老旧小区的长效管理纳入党建引领基层社会治理的工作体系中统筹考虑，持续完善小区长效治理机制，推动改造成果持续“保鲜”、常态“光鲜”。打造党建“红色引擎”。在全省率先出台《关于党建引领城镇老旧小区改造提升的实施意见》，发布“党建引领 焕新旧改”10项举措，通过成立旧改“攻坚支部”、组建“综合改一次”党建联盟等，引领居民党员主动亮身份、领岗位、办实事、树形象，积极投身老旧小区改造“建、管、治”全过程，探索形成“人人社区”“19点议事厅”等基层治理党建品牌，实现旧改工作从政府“唱独角戏”到人人参与、人人负责、人人共享的转变。引入优质“物业管家”。改造后，为条件成熟的小区引入市场化物业公司，其余小区则由属地进行托管服务，实现全市老旧小区物业管理100%全覆盖。新北区创新实践“物业大管家”理念，由区属国企龙城国控集团“打包”承接旧改小区、安置小区等物业服务，实现片区内物业服务统一化规范化管理；钟楼区在旧改小区内推行“阳光信托制”物业管理模式改革，让物业服务全过程“阳光透明”，实现了物业服务水平、物业费用收缴率、居民满意度和物业矛盾纠纷的“三升一降”。积极探索“数字赋能”。在全省率先打造“阳光物业”数字服务平台，涵盖业主电子投票表决、专项维修资金查询、物业管理纠纷投诉、公共收益公示等模块，为居民足不出户提供“一站式”线上物业服务，帮助市民切实解决身边的操心事、烦心事，目前全市270个老旧小区已接入“阳光物业”平台。实践证明，老旧小区要“一次改造、长期保持”，必须切实做好“后半篇文章”，推动“硬设施”和“软服务”“优治理”同步提升，才能真正实现从“住有所居”到“住有宜居”的转变。

五是坚持锚定目标、久久为功。老旧小区改造是一项长期工程，不可能一蹴而就。多年来，常州聚焦建设美丽宜居城市的目标，一以贯之绘好老旧小区改造“工笔画”，接力推进旧改“1.0”“2.0”和“3.0”，不断满足市民群众的新期盼。健全系统化工作机制。制定《常州市城镇老旧小区改造工作实施意见》《常州市城镇老旧小区改造规划（2021－2025）》等“1+X”政策体系，建立健全市级统筹、住建牵头、部门协同、属地负责的工作体系，整合各方政策、资金、资源，各级各部门“拧成一股绳”合力攻坚，实现项目联动、协同高效。明确规范化技术标准。制定《常州市城镇老旧小区改造技术指南》《常州市城镇老旧小区管线改造整治工作实施细则》等技术指导文件，进一步明确主体、明确标准、明确出资，确保旧改工作各环节规范有序。实施项目化统筹推进。科学制定旧改任务和施工计划，纳入每年度民生实事项目，清单化、项目化、节点化推进，并组织人大代表、政协委员开展监督，一抓到底确保项目高质量完成。见微而知著、以小而见大，一个个老旧小区“旧貌换新颜”的故事，正是常州践行初心使命、增进民生福祉的生动缩影。长期以来，市委、市政府坚持把老百姓的“关键小事”当作党委政府的“头等大事”，以“全生命周期、全领域覆盖、全人群共享”理念，持之以恒加大优质公共服务供给，实现了高质量发展与高品质生活的双向奔赴。实践证明，久久为功方能善作善成。只有深入践行“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念，咬定目标不放松，一锤接着一锤敲，才能交出经得起时间沉淀和历史检验的民生答卷。

钟楼区金谷花园

当前，城市建设已由增量时代进入存量时代，更需要走可持续发展路径。常州将坚持以人民为中心的发展思想，加快探索老旧小区改造4.0版，持续向存量要功能、向集约要空间、向更新要效益，不断提高城市内涵式发展水平，让人民群众生活得更方便、更舒心、更美好。

一是加强顶层设计，以“统筹更新”推动“品质提升”。老旧小区改造是城市更新的重要组成部分。下一步，常州将推动老旧小区改造与城市更新工作相结合，按照城市发展规律，把握“系统谋划、整体规划、循序渐进”的原则，综合考虑片区功能完善、居民生活便利、资源集约利用、优化发展空间等因素，注重轻重缓急，加强统筹协调，稳步推进老旧小区改造、城中村改造、保障性住房建设、历史风貌保护修缮、公共空间重塑提升等更新项目，推进城乡环境整治，让更多的老小区、老街区、老厂房、老建筑成为“生活秀带”，不断绽放新魅力。

二是创新投入机制，以“政府引导”激活“多元参与”。老旧小区点多面广、更新周期长、资金平衡难，仅仅依靠财政资金难以完全满足，需要推动“政府主导、自上而下”向“政府引导、多元参与”转变，引导社会资本投入，找到群众接受意愿、市场参与动力、财政承受程度的平衡点。下一步，常州将探索通过政策引导，支持采用“改造+服务+运营”一体化市场运作模式，鼓励更多企业带资金、技术、服务等资源要素，参与老旧小区改造和后期物业服务，盘活利用社区闲置空间、停车泊位、公共广告位等存量资源，提供公共服务和一定的有偿服务，实现微利运营，再来“反哺”小区更新改造，实现可持续发展。

三是丰富改造内涵，以“人文价值”赋能“形态重塑”。随着形势的发展，老旧小区改造的内涵也在发生变化，既要“塑形”更要“塑魂”，不断提升城市软实力。下一步，常州将进一步挖掘区域内特有文化底蕴，探索更富创意的“打开方式”，为老旧小区注入更多现代人文元素，打造居民可亲近、可参与、可展示的文化新空间，使更多服务设施、公共空间兼具功能性和文化性的双重属性，让设计感、时尚潮、文艺范涌动在城市大街小巷。探索推动老旧小区改造与文商旅发展相结合，丰富社区服务供给，提升文化功能，打造生活、文化、餐饮、休闲等无界融合的活力社区，让城市更有“烟火气”。

四是提高工作实效，以“居民共治”促进“治理提升”。老旧小区改造，“面子”是居住环境，“里子”是公共服务，“根子”在基层治理。下一步，常州将以推进老旧小区改造为契机，激发居民对社区事务的参与热情，帮助更多符合条件的改造小区及时成立物管会、业委会等组织，加强规范化管理，共同巩固维护更新改造成果。深入践行全过程人民民主，进一步发挥基层党组织的引领作用，协调好居委会、业委会（物管会）、物业公司“三驾马车”，因地制宜建立住宅小区党组织，统筹组织好社区内的居民和单位，构建充满活力的多元协同治理体系，培育老旧小区共建共治共享的内生动力。

来源：江南水乡生活见闻