摘要：某房地产公司系某小区商品房开发商，自楼盘预售以来，该房地产公司先后与数百名业主签订商品房买卖合同（预售）。合同签订后，业主依约向某房地产公司交付购房款及专项维修资金等相关费用。但因各方面因素影响，工程陆续停工，导致楼盘直至2023年才完成竣工备案。后房地产公司

30名业主与某房地产公司房屋买卖合同纠纷调解案

——“示范判决+批量调解”化解逾期交房赔偿纠纷

入库编号：D2025-161-1-091-109

关键词：民事 房屋买卖合同纠纷 逾期交房 违约金 “示范判决+批量调解”机制 预防潜在诉讼

某房地产公司系某小区商品房开发商，自楼盘预售以来，该房地产公司先后与数百名业主签订商品房买卖合同（预售）。合同签订后，业主依约向某房地产公司交付购房款及专项维修资金等相关费用。但因各方面因素影响，工程陆续停工，导致楼盘直至2023年才完成竣工备案。后房地产公司集中向业主交付房屋，但与合同约定的交房期限相比已逾期近一年。其中30名业主与某房地产公司多次协商逾期交房赔偿事宜未果，遂向法院提起诉讼。

处理方式方法

收到起诉材料后，法院第一时间向双方当事人了解情况，并在征得所有当事人同意后，将案件委派给房地产领域调解经验丰富的特邀调解员开展调解工作，并指派法官指导调解。经分析研判，指导法官发现该批纠纷案件事实、业主诉讼请求基本一致，且法院已有同类案件的生效判决，遂指导调解员参考生效判决开展调解工作。

调解员采取“四步走”策略：首先，调解员通过“背对背”方式，耐心听取双方当事人诉求，针对业主提交的证据材料，向当事人讲解相关法律法规，围绕争议焦点，从法、情、理入手，让各方当事人换位思考、互谅互让。经过“背靠背”疏导后，双方情绪逐渐缓和。

其次，调解员开展“面对面”调解，召集所有当事人现场调解，让各方当事人充分表达诉求。房地产公司代表向业主表达歉意，表示逾期交房属实，但其中亦包含疫情等不可抗力因素，当前房地产项目已面临极大亏损，难以严格按照合同约定赔付违约金，希望双方能互谅互让、协商解决。

再次，指导法官根据每位业主与某房地产公司签订的合同细节，与调解员结合法律规定及典型示范案例，向业主说明同类纠纷案件的认定与赔偿标准，并提出初步调解方案。最后，由调解员结合各个业主提出的不同需求，因案制宜，调整调解方案，从个案实际情况出发，对每位业主开展针对性释法明理工作，最终促成全部业主与房地产公司就赔偿事宜达成一致意见。

处理结果

经过多轮调解，30名业主分别与某房地产公司达成调解协议。至此，系列房屋买卖合同纠纷得以圆满化解。

解纷依据

《中华人民共和国民法典》第509条、第577条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）（法释〔2020〕17号）

解纷要旨

近年来，受经济形势变化等多重因素影响，房产领域纠纷频发，调处压力加剧。该批案件涉及主体众多、影响范围广，经了解还有大批业主正在观望，如果无法妥善化解，可能引发批量诉讼案件。故调解重点不仅是促成该30件纠纷实质性化解，更要为其他业主选择调解方式解决纠纷提供参考。为此，法院积极采用“示范判决+批量调解”方式，一方面，通过示范判决让当事人对此类案件法律适用、裁判结果产生理性认知和心理预期；另一方面，积极与双方当事人沟通，了解当事人诉求，消除对立情绪，因案制宜调整调解方案，做实做细调解工作。调解结束后，法院与住建部门及时总结经验，变“被动化解”为“主动预防”，以该30件纠纷调解方案为样本，加大释明力度，引导更多业主参照该方案解决纠纷，指导房地产公司与未起诉的业主全部达成和解，不仅有力维护业主合法权益，也为房地产公司纾困解难，助力优化营商环境。

来源：蚌埠检察一点号