摘要：最近我们报道了多次南京一些板块改规划的事情，河西、玄武、秦淮、江宁等地的核心区域，因此突然腾挪出一批高质量的住宅用地。

最近我们报道了多次南京一些板块改规划的事情，河西、玄武、秦淮、江宁等地的核心区域，因此突然腾挪出一批高质量的住宅用地。

其中动作最大、最频繁的，要属江宁了！

今年初以来就围绕着“两湖区域”的中心区释放了大量核心土地，其中包括拿地不久确定要做南京第四座金茂府的九龙湖G18地块。

而就在刚刚，江宁核心区域又有土地改规划了！同样集齐“中心地段+滨水+超低容积率”的三要素！

可预见的，今年下半年江宁很可能要成为南京土拍的主战场！并且未来1-2年也会迎来顶级产品的大爆发！

01.

近日，南京官方网站发布了“《南京江宁百家湖（中心片区）控制性详细规划》 NJNBd040—41规划管理单元图则修改（公众意见征询）”。

为进一步盘活存量用地，优化片区用地布局，故进行了这次土地规划调整。

NINBd040-41规划管理单元图则位于江宁区百家湖片区南部，东至双龙大道南至牛首山河、西至牧浦街、北至高湖路，用地面积约34.69公顷。

拟修改地块东至双龙大道、南至牛首山河、西至牧浦街、北至高湖路，用地面积约 8.21 公顷。

拟修改地现状为办公楼、水域和绿地。

我在地图上找到了对应位置，也就是下图圈红的地方。

地块位于百家湖和九龙湖两个板块之间，紧邻双龙大道和牛首山河，现状显示为南京江宁水务集团有限公司，周边基本都是一些老小区和产业园。

而这次的规划调整，主要有两点内容：

①新增一块容积率1.6的纯宅地

将41-11地块用地性质由供水用地(U11)调整为二类居住用地(R2)，容积率≤1.6，建筑密度≤30%，建筑高度≤35 米，绿地率≥30%。

②对周边绿地及相邻水域进行调整

将41-03、09、12、13地块用地性质由公园绿地(G1)调整为街旁绿地(G1c)，绿地率≥65%；优化相邻水域及绿地用地边界。

不得不说，这块地如果最终规划调整通过，大概率又要引起一批房企的争抢！

因为本身的素质太硬了！

★位置上：纯正的江宁中心区

现在讨论江宁的中心区，基本就是围绕百家湖商业中心这片展开，覆盖百家湖、九龙湖、小龙湾杨家圩等片区。

而这块地，距离百家湖商圈也就500米左右，周边知名的二手房小区有万科翡翠公园、朗诗玲珑屿等。

★土地素质上：1.6超低容积率

现在新房市场，低密就意味着更多产品想象力，在这块地之前，江宁中心区近年来出让的地基本都是做小高层和高层项目。

前不久金茂拿地的九龙湖G18，1.8的容积率就已经让好几家房企心动了。

而这块地容积率只有1.6，如果按照现在江核一些项目高低配的方式，未来甚至做一部分叠墅也有可能，至少也是纯血洋房。

★周边环境：三面环水

为什么说这块地大有可为，放大这块地周边的条件就知道了。

是真正意义上的三面环水，南边就是牛首山河，而且地块外围两侧都有规划绿地，所以未来这个项目，不仅是内部可能会像一座低密花园，外部条件也如公园一般，很符合高端改善的需求和气质。

如果按照之前九龙湖G18那块地的节奏来看的话，这块地将不排除今年下半年就能上市的可能性。

02.

随着这块地的规划调整，江宁中心区的楼市格局也迎来剧烈变化。

要知道，在今年九龙湖G18地块出让之前，整个江宁中心区已经2年多没有土地供应。但今年下半年，这个局面可能要彻底扭转！

因为算上这块地和金茂九龙湖G18，江宁中心区今年已经有足足4块地调规为住宅用地，而且无论地段、土地素质都非常高！

并且不排除未来还有新地继续出来的可能！当然即便没有，就这4块地，足以在江宁楼市乃至南京楼市，掀起一阵风暴了。

● 金茂九龙湖G18

4月底，经过72轮竞价，溢价率15.15%，中国金茂以17289元/㎡的楼面价，拿下江宁九龙湖G18地块

并且随后，金茂就宣布在此打造南京第四座金茂府！

而事实上，这块地也是今年初刚刚改规划不久。

原先这块地的规划为商办混合用地（Bb），后改为二类居住用地（R2），指标调整为：容积率≤1.8、建筑密度≤22%、建筑高度≤60米、绿地率≥30%。

结果也证明，这块地调整规划后的市场反响非常不错，土拍当天多家房企争抢，最终竞价72轮金茂才拿下。

而目前，这块地的规划已经出炉。将打造第四代住宅，共8栋楼，包括5栋15-17层小高层、3栋10-11层洋房。

产品户型上，140㎡起步，最高220㎡，将给江宁高端改善和终极改善带来一个更好的选择。

● 景枫正和大厦地块

据公开资料显示，景枫正和大厦项目，建设单位为南京吉马新型材料有限公司，该公司实际控制人正是江苏景枫投资控股集团张景春。

2004年，该地块就以协议出让方式被南京吉马新型材料有限公司取得，用途为工业用地，后调规为科研用地，规划打造集商业、办公、公寓为一体的现代化研发办公建筑群。

但是一直以来这块地都处于闲置状态，未有实质性开发，相当于足足搁置了已经有20多年时间！

图源见水印

今年5月，该地块规划迎来调整。

调整前，该地块土地性质为科研设计用地，容积率≤4.0，建筑密度≤50%，建筑高度≤100米，绿地率≥20%，可兼容20%的商业设施。

调整后，该地块土地性质为二类居住用地，容积率≤1.8，建筑密度≤25%，建筑高度≤60米，绿地率≥30%。

● 竹山路原景枫综合体地块

这块地原先也是景枫的地，计划打造大型商业综合体。

2020年，竹山路G96地块被景枫以11.6亿元底价拿下。根据地块出让要求，该地块将建设一座150米高的标志性塔楼，且需自持一座不低于15万方的集中商业购物中心。

另外，景枫还需建设并自持两个酒店，酒店一为不低于2.5万方、客房数不低于250个的国际一线品牌酒店，酒店二须按高星级标准建设。

但后来，这块地始终未能真正动工。去年，景枫竹山路G96地块被南京市规划和自然资源局江宁分局认定为闲置土地。

同样在今年5月，这块地等来了规划调整。

将两幅商办混合用地(Bb)合并为一幅商住混合用地(Rb)，容积率≤2.2，建筑密度≤40%，建筑高度≤80米，绿地率≥20%，其中商业办公建筑占地上总建筑面积比例为 15%-30%。

站在眼下再来看江宁对这几块闲置用地的处理，尤其是九龙湖G18顺利出让后，不得不承认，这可能是真正意义上三方共赢的局面。

对政府来说，闲置的地块利用上了，并且好地卖上价，也是让城市发展有了更充实的资金保障；

对市场来说，核心地段优质地块的出现，有望激发房企拿地欲望，对带动市场行情、板块热度也是正向的作用；

对买房人来说，这几块地拿出来，未来大概率都是要做高端产品的，江宁中心区的产品力在短暂停止更新后，将再度迎来新一轮的爆发。

而像这样的土地规划调整，南京各个板块都在上演，或是将闲置用地改成宅地，或是将宅地、商业用地改成科研用地。

但不管怎样，它都是一个共同的目的——让城市更好地发展，更适应当下行情地发展。

来源：说话的胖头鱼