摘要：观点指数京津冀公积金提取政策突破区域限制，50城住宅租金同比普遍下滑据观点指数不完全统计，2025年4-5月中央及地方层面多维度发力，致力于推动住房租赁市场更加规范、健康、有序发展。地方层面上，成都、青岛、广东、浙江以及京津冀区域围绕租房权益保障精准施策。租房

观点指数京津冀公积金提取政策突破区域限制，50城住宅租金同比普遍下滑 据观点指数不完全统计，2025年4-5月中央及地方层面多维度发力，致力于推动住房租赁市场更加规范、健康、有序发展。地方层面上，成都、青岛、广东、浙江以及京津冀区域围绕租房权益保障精准施策。租房市场表现上，2025年4月，50城住宅平均租金单价为32.29元/平方米/月，环比微涨0.49%，同比下跌4.2%。其中，一线城市得益于强劲的经济韧性与住房需求支撑，住宅租金表现仍具韧性。

多元合作格局渐显，样本企业开业项目数有所下滑 包括万科泊寓在内，近期雅诗阁、朗诗寓、百瑞纪集团、瓴寓国际等租赁企业积极对外合作，涉及项目开发、运营管理、服务创新等环节，以整合资源，发挥各自优势。期内，新开项目方面，据观点指数不完全统计，样本企业录得17个租住项目新开业，对比上个报告期有所下滑。

中金厦门安居REIT扩募申报，保租房REITs市场持续扩容 保租房REITs市场表现持续活跃，首发与扩募双轮驱动效应显著。其中，中金厦门安居REIT于2025年4月28日正式向上交所提交扩募申请，并于5月9日获上交所受理，计划通过扩募资金认购中金公司发行的第2期资产支持专项计划。首发端，华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT将于5月21日上市交易，将成为第八单上市交易的保租房REIT产品。

二级市场表现良好，核心地段长租公寓资产仍受资本追捧 从市场表现来看，保租房REITs的抗周期属性愈发显著。截至2025年5月16日，已上市保租房REITs价格集体上涨，今年以来涨幅从12.57%到48.42%不等。与此同时，近年来，长租公寓资产凭借稳定性强、政策支持明确、增值潜力突出等核心优势，吸引着各类资本加速布局。

京津冀公积金提取政策突破区域限制，50城住宅租金同比普遍下滑

5月7日，据金融监管总局披露，2025年一季度住房租赁贷款快速增长，同比增幅为28%，政策实施效果初显。

住房租赁市场在政策支持下加速发展，市场参与主体获取资金的渠道更为顺畅，能够更好地开展租赁住房的建设、运营与管理工作。

随着住房租赁贷款规模的持续增长，预计未来市场上的租赁住房供应量将进一步提升，有助于缓解大城市新市民、青年人等群体的住房压力，推动构建“租购并举”的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。

金融支持上，期内央行在《2025年第一季度中国货币政策执行报告》中提出，拓宽保障性住房再贷款使用范围。这意味着更多符合条件的项目能够获得政策资金的支持，为收购存量商品房用作保障性住房、长租房等项目注入“强心针”，有助于盘活市场存量资源。

除此之外，据观点指数不完全统计，2025年4-5月中央及地方层面多维度发力，致力于推动住房租赁市场更加规范、健康、有序地发展。

数据来源：公开资料，观点指数不完全统计

中央层面，国家市场监督管理总局发布《城镇房屋租赁合同（示范文本）》，从根本上对租赁市场的交易规则进行规范。新版合同强制明确租赁期限、支付方式、维修责任等12项基础条款，并新增“特别提示”模块，用于核验出租人身份、房屋权属及安全条件，还细化了优先承租权、代为清偿权等专业术语解释。

地方层面，据观点指数不完全统计，期内成都、青岛、广东、浙江、成都等地以及京津冀区域围绕租房权益保障维度，精准施策，致力于提升租客的居住稳定性、减轻租房经济压力、优化租赁市场环境。

举例来说，北京住房公积金管理中心发布的《关于进一步做好推动京津冀住房公积金协同发展相关工作》通知，自2025年5月1日起正式施行。该通知打破了以往职工仅能在京租赁住房才可申请提取北京住房公积金的限制，规定职工若租住津冀地区保障性租赁住房，可参照在京租赁保障性租赁住房的提取条件，申请提取公积金。以实际月租金作为每月提取限额，且不受月缴存额限制。这一政策的调整，对于在京津冀区域内跨城市工作、生活的租房群体而言，极大地减轻了租房资金压力。

市场供给层面，广东印发《广东省提振消费专项行动实施方案》，提出稳妥推进城中村改造、老旧小区改造，扩大保障性住房供给，并支持城市收购存量商品房用作保障房。

住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金的走势情况。

数据来源：同花顺，观点指数整理

2025年4月，50城住宅平均租金单价为32.29元/平方米/月，环比微涨0.49%，同比下跌4.2%。

同期，重点50城租金环比变动区间在-3.76%到2.9%之间，其中54%的重点城市租金出现环比下跌；与此同时，50城租金同比变动区间为-9.33%到3.35%之间，且92%的重点城市租金同比下跌，租房市场长期的下行压力依旧显著。

北京、上海及深圳等核心一线城市住宅租金稳居前三，住宅租金单价分别为117.89元/平方米/月、103.51元/平方米/月以及96.5元/平方米/月。

值得一提的是，四个一线城市住宅租金环比均实现不同程度的上涨，涨幅区间为0.69%到2.75%不等，一线城市凭借强劲的经济韧性与住房需求支撑，住宅租金表现仍具韧性。

由于市场上租赁住房供应相对充足，且宏观经济环境和人口流动等因素尚未出现根本性改变，市场活跃度难以大幅提升，区域分化也将持续，核心城市凭借经济与需求优势，租金有望维持稳定或温和上涨，而部分非核心城市则仍需应对租金下行的压力。

长期来看，随着国家住房租赁政策的深化落实，如加大保障性租赁住房供给、规范市场秩序、完善租赁权益保障等措施的持续推进，租房市场机制逐步完善，进一步推动市场实现长期可持续发展。

多元合作格局渐显，样本企业开业项目数有所下滑

值得注意的是，近期住房租赁市场频现合作消息，为市场参与主体及行业发展注入动力。

数据来源：观点指数不完全统计

据观点指数不完全统计，期内包括万科泊寓、雅诗阁、朗诗寓等多家住房租赁运营商与外部企业达成合作。

4月28日，深圳地铁置业集团有限公司与深圳市泊寓商业管理有限公司正式签署深铁项目租赁运营合作框架协议，全力深化住房租赁领域的融合发展。

与此同时，期内泊寓以委托管理模式签约苏州高新区菁英公寓东区项目，计划运营844套房源。据泊寓官微披露，在房地产市场深度调整与行业模式转型的大背景下，泊寓积极求变，将目光聚焦于存量资产的盘活，2024年成功盘活超8000套内外部存量房源，存量资产盘活正成为其增长的新引擎。

另外，据万科披露的2025年第一季度报告显示，一季度万科泊寓营业收入同比增长6%至8.84亿元，期内新拓展房源5213间，新开业4001间。

截至一季度末，泊寓已开业房量增至19.4万间，管理房量为26.6万间，其中已有12.5万间纳入保障性租赁住房。

同时，万科泊寓2025年一季度运营数据表现稳健，客户粘性持续增强。数据显示，其一季度出租率达93.9%，与上年同期持平，续租率同比提升2.7个百分点至58.5%，租客对服务的认可度显著提升，在租合同租期从去年同期的289天延长至315天，较去年同期延长26天，客户粘性进一步提高。

对外合作上，泊寓在济南、长春、天津、合肥、武汉等多个城市与国资平台开展深度合作，为新市民提供高品质的租住空间。

包括万科泊寓在内，近期雅诗阁、朗诗寓、百瑞纪集团、瓴寓国际等租赁企业积极对外合作，在项目开发、运营管理、服务创新等环节全面发力，通过合作整合资源，发挥各自优势。

举例来说，锦江酒店与雅诗阁联手成立锦诗庭酒店管理有限公司，经营范围涵盖酒店管理、企业管理咨询、市场营销策划等多个领域。

另外，4月25日，雅诗阁公布，今年前四个月新增三个签约项目，分别位于菲律宾、新加坡及中国温州。至此，雅诗阁全球管理项目超80个，分布于43座城市，可提供超1.74万个运营或建造中的住宿单位。

值得一提的是，5月16日，雅诗阁中国推出在华特许经营模式，并发布Citadines馨乐庭品牌2.0及雅院品牌焕新升级。

随着住房租赁企业对外合作不断深入与拓展，将有望提升住房租赁市场整体供给质量与服务水平，为租客提供更丰富、优质、个性化的居住选择，推动住房租赁市场朝着规模化、专业化、品牌化的方向加速迈进。

数据来源：观点指数不安全统计

期内新开项目方面，据观点指数不完全统计，样本企业录得17个租住项目新开业，对比上个报告期有所下滑。

其中万科泊寓于杭州、天津、上海、合肥四城开出新店，管理规模进一步增长。

除此之外，期内保利和寓、碧家公寓、城投宽庭、合肥承寓、朗诗寓、美寓、融通融寓以及上海城方等租赁企业同样有新项目亮相。

新开项目类型囊括保租房、人才公寓、白领公寓、服务式公寓、租赁社区等，产品结构多元化，为不同人群带来租住新选择。

城市维度上，上海、杭州、合肥、南京等长三角城市在新增项目中的比例超过60%（如上海3个项目、杭州2个、合肥5个）。

北京、天津各落地1个项目（如融通融寓北京魏公村店、万科泊寓天津悦巢店），聚焦高校与产业园区周边。

从样本企业新开业城市分布来看，长三角、京津冀等核心城市群仍是租赁企业竞争焦点，中西部省会城市逐步成为第二增长曲线。

值得注意的是，地方国企持续扩大房源供给。其中，5月14日，郑州市2025年第二批保障性租赁住房上线“郑州市保障性租赁住房系统”进行配租，涉及郑州城发东华美寓、郑州城发荥泽美寓，以及分散式房源等配租项目。另有，郑州城发金沙美寓、华山美寓、复兴美寓三个项目于5月8日—5月10日办理集中入住。

同时，合肥承寓作为深耕本地市场的主力军，正以多元策略加速规模扩张。据观点指数不完全统计，5-6月，合肥承寓将有5个租赁住房项目陆续开业，覆盖滨湖、包河、蜀山等5大核心区域，预计今年上半年累计入市的房源超1500套。

当前，地方国企持续加码住房租赁市场，随着更多优质资源的整合与释放，其有望进一步优化市场格局，为解决新市民住房问题、促进房地产市场平稳健康发展，发挥关键作用。

中金厦门安居REIT扩募申报，保租房REITs市场持续扩容

保租房REITs市场表现持续活跃，首发与扩募双轮驱动效应显著。

其中，中金厦门安居REIT于2025年4月28日正式向上交所提交扩募申请，并于5月9日获上交所受理，计划通过扩募资金认购中金公司发行的第2期资产支持专项计划。该项目发起人为厦门安居集团有限公司，管理人为中金基金。

数据来源：基金招募说明书，观点指数整理

据观点指数了解，中金厦门安居REIT已持有的基础设施资产包括园博公寓和珩琦公寓两个保障性租赁住房，建筑面积约合19.86万平方米。

已持有基础设施资产运营平稳，今年第一季度，两个项目出租率均超99%，出租率保持高位，同时租金单价稳步提升。

扩募完成后，该基金持有的基础设施资产将由3个保障性租赁住房和1个公共租赁住房组成，集中在厦门，总建筑面积合计约28.85万平方米，房源体量合计4665套，估值为12.282亿元。

据基金披露的招募说明书披露，截至2024年12月末，基础设施资产整体出租率达97.95%。其中，已持有基础设施资产出租率为99.71%，拟购入基础设施资产出租率为94.08%，底层项目整体运营状况良好，市场需求较为稳定，资产的吸引力较强。

从资产配置角度来看，本次资产购入将进一步扩充中金厦门安居REIT对厦门市各区域租赁住房资产的覆盖范围，可以有效分散基金的资产组合风险，有利于拓展基金持有的租赁住房资产组合，使基金在获取稳定现金流的同时兼具成长性。

观点指数发现，扩募成保租房REITs发展的重要方向，包括上文提及的中金厦门安居REIT在内，多单已上市保租房REITs积极推动扩募进程。

举例来说，华夏北京保障房REIT率先于2025年3月取得证监会的扩募申请批复和上交所无异议函；华夏基金华润有巢REIT则在2024年5月30日就公告了启动扩募。

首发端，4月25日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT正式宣布基金合同生效，标志着又一保障性租赁住房REITs项目落地，为住房租赁市场的金融创新与资产证券化进程注入新活力。

据早前基金披露的发售募集结果显示，该基金吸引了众多投资者参与，网下认购表现尤为突出，剔除无效报价后，拟认购数量总和为233.77亿份，为网下初始发售份额数量的222.64倍，创下历史新高，体现了投资者的认可。

据基金最新公告披露，该项目将于5月21日上市交易，将成为第八单上市交易的保租房REIT产品。

该REIT底层资产为菁英公寓，位于苏州独墅湖科教创新区核心地段，周边集聚5000余家高新企业，项目长期保持90%以上的出租率，2024年末出租率达93.33%。

今年一季度新增汇添富上海地产租赁住房REIT上市，保租房REITs发行端新项目加速落地。与此同时，中国建筑、杭州城投集团、万科、宁波城投集团、越秀集团等多家企业积极推进保租房REITs，市场规模料将持续扩容。

可以看到，保租房REITs正成为保障性租赁住房领域与资本市场深度融合的关键纽带，以“提质扩容”为核心驱动力，推动行业步入全新发展阶段。

二级市场表现良好，核心地段长租公寓资产仍受资本追捧

从市场表现来看，保租房REITs的抗周期属性愈发显著。

数据来源：同花顺，观点指数整理

同花顺数据显示，截至2025年5月16日，已上市保租房REITs价格集体上涨，今年以来涨幅从12.57%到48.42%不等。

其中红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT以及华夏基金华润有巢REIT上市至今累计涨幅均超50%。二级市场表现可圈可点，保租房REITs的抗周期属性获投资者认可，主要得益于底层资产现金流稳定、政策端持续支持等。

另外，近期，已上市的保租房REITs陆续披露了2025年第一季度业绩表现报告。

数据来源：基金公告，观点指数整理

已披露的6只保租房REITs，第一季度合计收入约为1.34亿元，净利润合计约4271万元。招商基金蛇口租赁住房REIT无同比变动数据。

国泰君安城投宽庭保租房REIT单季度基金收入和净利润均位居首位，分别为4467万元和2022万元。

同比表现上，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT实现收入和净利润的双增长，运营稳定，盈利能力较强。华夏基金华润有巢REIT虽收入微降，但净利润实现80.31%的大幅增长。

与之对比，红土深圳安居REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT出现收入和净利润双下滑，需关注其资产运营策略及市场环境变化影响。

另外，多数保租房REITs的EBITDA在一季度出现环比下降，红土深圳安居REIT环比和同比双降且幅度较大。中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT以及华夏基金华润有巢REIT单季度EBITDA表现稳健，同比均实现不同程度的增长。

投资市场表现上，近年来，长租公寓资产凭借稳定性强、政策支持明确、增值潜力突出等核心优势，吸引着各类资本加速布局。

5月16日，位于上海中环真如城市副中心的中骏天悦方隅公寓成功完成股权交易，买家为上海本土企业，交易价格约2亿元。

据观点指数了解，项目共有152间loft复式公寓，包括一居室和二居室两种户型，目前基本满租，单房月租金约9000-12000元。

与此同时，5月15日，海新黄浦实业集团股份有限公司发布公告称，拟以2.15亿元收购位于北京市昌平区硅谷SOHO-2号楼的办公写字楼项目，收购价较评估值（3.31亿元）低35%。

据了解，此次收购后将通过装修改造纳入北京市保障性住房体系，响应“非居改租”政策（允许商办用房改建为租赁住房），预计总成本2.83亿元。

新黄浦表示，此次收购将进一步提高公司业务规模，扩大业务区域布局，强化市场开拓能力，并增强公司的持续经营和盈利能力。

企业通过收购存量资产转型保租房，可同时享受政策补贴、低成本融资、长期收益等优势，形成可持续发展模式。

城市维度，上海、北京等一线城市因人口流入稳定、租赁需求旺盛，核心地段长租公寓资产仍受资本追捧，即便在市场波动期仍能保持估值韧性。

随着长租公寓行业的不断发展和市场的逐渐成熟，预计未来长租公寓大宗交易市场将继续保持活跃。同时，投资者可能会更加注重项目的运营管理和服务品质，以提升竞争力和盈利能力。此外，随着政策的不断完善和市场的进一步细分，长租公寓大宗交易市场的投资策略和产品类型也会更加多元化。

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