摘要：研究专题卡是克而瑞研究中心推出的一套系统化的房地产企业情报定制方案，旨在用专业的行业知识与精湛的行业预判为房企预测走势、预警风险、提供借鉴。

研究中心专题卡介绍

研究专题卡是克而瑞研究中心推出的一套系统化的房地产企业情报定制方案，旨在用专业的行业知识与精湛的行业预判为房企预测走势、预警风险、提供借鉴。

每年为企业提供『宏观研究、市场研究、企业管控、项目借鉴、营销案例、产品案例、运营模式、企业深度、企业融资及盈利模式』十大类、五十个专题的选择。

产品类型

■ 普 卡：含专题5 篇

■ 金 卡：含专题20 篇（不包括白皮书系列）

■ 白金卡：含专题35 篇（包括白皮书系列）

服务形式

企业可根据自身需求从专题列表中选择适合专题打包组成定制专题卡，但全年累积不得超过会员自身等级规定数量。

2025年新增专题

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要进一步释放专项债效能，还需针对性完善发行节奏、区域适配、风险管控等方面的配套政策。

房企重组入深水区，削债比例提升，债转股成主流，方案各具特点，推动行业风险出清。

2025年，CRIC研究中心基于历年研究，将研究范围扩大至297个地级以上市，新增供地规模调整指标，完善地价房价比和短期人口增量等指标，并将数据更新至2024年。同时，进一步优化分析方法，综合运用因子分析、相关性分析、回归分析、Ahp层次分析、德尔菲法等数学工具，对房地产市场前景进行量化研究，剖析不同城市能级的前景来源，归纳前景较优城市的指标特征 。

大面积高总价“越豪越好卖”，上海“独占鳌头”全面领涨；高端豪宅预期供求持稳，蓉汉等产品竞争白热化。

剔除央企后房企经营性现金流净额收缩 16.8%、民企与混合制承压，投资活动连续四年净流出且2024年达443亿，融资性现金流净流出3434亿但规模收缩，同时房企持有现金持续减少，亟需提升竞争力转型发展。

品质作品各维度的产品品质均表现出进一步提升的趋势，在空间收纳、工艺细节、公区景观、社区配套等方面都有明显进步。

从四代宅的私密性升级，到社区场景的持续迭代，从在地化特征的不断深化，到空间受限但体验优质的小地块价值营造，这些趋势不仅映射出改善购房者需求的转变，更勾勒出轻奢产品的升级方向。

高端住宅已完成从物质奢华到精神共鸣的价值蜕变。

住宅产品的升级方向将不再局限于单纯追求更多的赠送面积，而是转向生活场景的优化、科技赋能的深化以及服务配套的完善等多维度的综合价值竞争

※2025上半年中国房地产行业总结与展望

库存降至阶段性低点，三类城市短期内面临严重供给约束。

未来代建行业仍将会保持“强者恒强”、“特色为王”发展态势，坚持“长期主义”和具备“核心竞争力”的企业，才能在“蓝海变红海”的代建赛道构筑护城河。

各城市库存规模及开工进度显著分化，专项债收储仍需进一步细化落地。

2024年确认存货跌价损失1677亿，相比2023年大幅提升26%。

2024年底50家样本房企中84%的企业现金持有量较期初有所减少，62%的企业调整后非受限现金短债比继续恶化，踩线房企占比较期初提高2个百分点至72%。

从存货规模、存货结构、投资力度等方面进行分析，探讨2024年典型房地产企业的存货状况和发展趋势。

房地产行业过度依赖债务驱动具不可持续性，未来融资模式要平衡各方风险与收益，预售制度也亟待调整。

2025年一季度京沪深杭二手房市场量增价稳，成交同比增17%，高改及豪宅需求回暖，刚需价格止跌，二手房作为新房先行指标促市场预期修复，加速整体市场回稳。

2025年一季度推动行业去库存规模已达1亿平方米，2025年初土地市场的结构性回暖正在为行业复苏带来更多信心。

2025年一季度楼市企稳，热点城市回暖，二季度或延续弱复苏。

※2025年一季度中国房地产行业总结与展望

2025年强调在发展中化解风险，持续用力推动房地产市场止跌回稳。

债务重组并非一蹴而就，回归正常经营仍需依赖市场。

沪杭等八城有望率先破局，多数城市仍需深化精准施策。

收储依然面临多重困难，良好初衷也要受市场检验

优质板块有望率先迎来平衡新周期，助力行业加速筑底。

2024年专题回顾

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※2024年度中国房地产行业总结与展望

2024年，中国公募REITs迈入常态化发展新阶段，朝着规范化和成熟化的方向不断发展。

拿地、开盘谨慎趋势短期难逆转，未来多城供应难有起色；推盘逻辑较以往发生转变，只有赚钱项目才有入市意愿。

四代宅产品的普及、实得面积的提升、大平层的创新设计、主卧的升级、满装样板间的流行、公区工艺精细化以及DFC数字建造技术的应用是主要的住宅产品趋势。

配租型落地效果普遍好于配售型，或将加剧刚需观望并延缓入市。

梳理了12个典型城市、2980个细分板块、99679个住宅小区的一二手房量价走势，以此探析当前周期下不同类型板块之间的抗跌能力。

多家房企积极参与TOD建设，形成了各自独特的打法，为城市发展注入了新的活力。

整体市场面临量缩挑战，但瑕不掩瑜结构性机会仍值得关注。

※2024年三季度中国房地产行业总结与展望

流动性风险蔓延，近7成房企现金短债比低于1

典型房企现房库存占比再创新高

盈利难成普遍现象，72%房企计提存货跌价准备

一线城市政务管理大多更为严格，也拥有着更大的调整空间；二三线城市方面，成都、长沙量化评分结果相对宽松。

对于仍在正常运营的房企，转型可考量三方面：资产变轻、业务聚焦、投资聚焦。

本文将深入剖析中国住宅产品叠墅在近两年的迭代变化，揭示其背后的市场逻辑与技术创新趋势。

房地产市场中，分化是主旋律，不仅不同项目的销售表现分化，项目内部不同产品的差异也会带来去化速度的差异。那么，热销项目是否有部分滞销产品呢？他们的成因是什么？

房企加码布局下，新中式风格不断演进，部分房企已经打造出一系列专门的新中式产品系，形成各自的特色与体系，并在不同地域融合当地的人文历史，新中式的打法日益成熟化。

楼市下行，法拍房激增，哪些法拍房更受青睐？哪些商品房受法拍房影响更多？

北方城市中仅北京位列TOP10，江浙两省地市平均排名跻身前50；一二线规模指标优势显著，仅少数东南沿海三线排名跻身前列。

自住需求回归产品和性价比，京沪深高端稳定、津汉郑刚需主导 。

AMC纾困房地产力度短期很难有大突破，仍会倾向于选择区域优质、有阶段性流动性问题的部分项目或资产进行纾困。

本文聚焦宝山南大板块，通过分析华润置地中环置地中心·润府、中环金茂府、保利海上瑧悦3个项目，研究目标客群的具体特征和客户需求。

特定阶段下产生的城投“托底”土地市场的现象，无疑给代建市场带来新的机遇。

在市场经历下行调整的当下，产品打造的重要性愈发凸显，更需要对市场结果负责。能否对市场破局，实现销售去化翻倍，成为衡量产品力是否真正突破内卷化竞争的关键。

随着房企对品质生活理解的日益深刻与追求的不断提升，以及市场竞争的日趋激烈，越来越多的房企开始调整策略，将大规模实景示范区纳入社区配套的整体规划中，并投入大量资源进行打磨。

※2024上半年中国房地产行业总结与展望

在政策扶持与市场需求的双重驱动下，第四代住宅展现出了令人瞩目的发展态势。众多房企纷纷进军这一领域，来争夺市场份额。

主城“抗跌”板块新政后热度领涨，优质区位仍应保持适量供地。

长三角土储聚焦高能级城市，重质轻量优化结构；央国企优势显著，僵尸库存风险需警惕。

合肥住房需求缩减，新房热度减退，区域两极化显著。需求与供给制约放开，新房成交量跌价升，二手房“以价换量”份额升。

2023年房企应付票据减少37%，部分房企无力支付商票。

“轻装上阵”已成共识，去库存是当前主要经营目标。

净负债率继续提升，民营房企财务结构仍在恶化。

2024年房企盈利将继续承压。

于改善客群来说，家的概念已经远远超越了传统意义上的居住空间，它成为了个人品味、生活方式和情感寄托的综合体现。

短期研判：新房热度将震荡下行，主城与西咸、新房与二手AB面冷热延续

行业规模虽已过峰值，待释放需求依旧规模可观。

城中村改造销售拉动率难及棚改，老旧小区改造投资预计年均2千亿。

结合CRIC历年的十大作品入围项目数据以及CRIC监测的房企资讯数据，对年轻客群的画像、生活特征以及空间需求进行了全面的梳理和归纳。

2024年供地计划同比降二成、新增拟出让土地已低于新房成交，津锡徐等地要素联动机制率先落地。

全国土地市场低位运行，三四线城市楼市更低迷。百强房企撤出，少数城市吸引力提升，优质地块仍有高溢价成交机会。

京沪穗深需求韧性最佳，兑现轨交利好助力核心二线需求增长。

预计Q2新房将延续弱复苏降幅收窄，二手成交占比继续上升。

新一轮城中村改造融资支持加大，专项借款授信超万亿；改造前期以政府主导为主，社会资本入局预期不乐观；国央城投为主要合作对象，深耕城更赛道的民企也有机会。

“旧库存”交易份额步入高位期，稳定新推案去化更需正确引导。

地方政府积极推进白名单落地，重点支持本地企业发展。白名单项目仍需面对银行评估，出险房企或受益有限。

※2024年一季度中国房地产行业总结与展望

高端豪宅预期供应增量、成交热度转降，京沪仍存结构性机会。

一视同仁支持不同所有制房企融资稳主体，房地产融资协调机制加速落地。构建房地产发展新模式，建立要素联动机制、补齐保障短板开启双轮驱动。

六成省份春运期间人口净迁出，河南、河北、安徽仍是人口输出大省。广、深节前迁出指数高，深、沪、苏、等节后回流有缺口。

行业供求关系持续修复，优质板块份额仍有望进一步增加。

※2023年中国房地产行业交付力专题研究

一线库存新鲜度高于二三线，二三线100-140平/三房库存去化承压

险资投资不动产热潮具备持续的动力，但也不能忽视部分业态经营承压的现状

短期看，当前房地产行业风险仍在出清的过程中，各大银行对于房地产业贷款的态度仍为谨慎。

城投是过去三年维稳土地市场的重要主体，也是行业下行周期出清调整过程中的新常态，但托底拿地不开发的隐忧仍存。

2023年专题回顾

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※ 2023年中国房地产行业总结与展望

建筑商逆势“踩油门”，大手笔拿地背后是机会也是挑战

深度剖析十大作品所内藏的引领性趋势，旨在为行业破解产品同质化难题带来新思路。

主业仍有上升空间需固本培元，轻重并举培育新增长极。

以公募REITs为抓手推动业务转型，助力房企走出行业困境。

从最新排名来看，TOP30城市排名整体仍较为稳定，其中上海、北京依旧高居前二 。

七成溢价地块销售价格高于周边，盈利空间整体尚可 。

预判未来3年5城需求总量持稳，二手住宅成交占比或将持续上升。

当务之急是加快销售调整结构、同时保信用、保交楼。

在追求降低成本、提高效益的过程中，企业对费用的管理采取了不同的策略，使得管理差异加大。为了平衡开支和销售，"分销、降价、产品"成为了三大主要策略。

城中村改造对地产销售拉动远逊色于棚改，房企两类途径方式参与。

在新房年成交10亿平方米级别的体量之下，中国房地产市场仍有着较强的自我修复能力。

审慎投资把控存货开发节奏，关注内效提升降成本。

在产品的需求上，改善客群更多的从家庭的利益作为出发点去考虑，关注社区的全龄共享设施、室内空间的家庭陪伴，同时也关注自身的小确幸，偏好休憩与社交的场景体验。

聚焦于改善群体，关注他们置业计划、置业信心、政策预期等的动态变化。

※ 2023年三季度中国房地产行业总结与展望

短期内企业利润规模和盈利水平将继续承压。

2023上半年样本房企中红档房企占比达到了35%，相比年初增加了一家，而黄档和橙档房企分别占比26%和13%。

浙江的代建发展在我国各省市中相对较早。

巧妇难为无米之炊，宽松成效离不开需求基本面支持。

房企打造社区空间开始呈现开放式设计，嵌入更多元的配套功能，引入艺术、文化等创意元素，释放空间魅力并激发社区活力，提升业主归属感。

新TOP20格局初现，民企占比下降明显。民企上升路径多元，长期主义是发展核心。

大规模收并购热潮难以再现，谨慎、理性将是市场中长期主基调。

预计全年供地计划完成率延续低位，下半年三线城市流拍率将大幅攀高。

房价下跌或深调，新房供需错配加剧，刚需转战二手是核心问题；建议可增加有效供给+延长限售以稳预期，四季度将改善但难回高点。

涉房城投现金短债比降至历史低，点偿付风险引发担忧

面对生存"困境"，民企能否依靠土地储备破局，需要在公司战略、市场趋势、政策环境等多方面寻找平衡和突破。

成都跻身TOP3，TOP50城市房地产供求韧性更佳。

成都、广州走势尚稳，武汉多板块二季度价格回落。

热销回归自住，滞销普遍定价高，短期套利热度预期减退。

当前企业的存货跌价准备项目有什么特征呢？这些项目被减值计提的具体原因主要集中在哪些方面？

随着地下车库成为商品住宅产品力的重要组成部分，开发商不再是只将其当初住宅的附属品，对其重视度及投入成本比重也逐步上升，其通过品质感、科技感、人性化等方面表现的持续深化，力求与产品力同步升级迭代，为优秀产品加持。

本文聚焦住宅产品在卫生间数量、结构、功能规划等方面的变化，总结出房企对卫浴空间的定位与设计优化方向，为产品力发展提供建议。

※ 2023上半年中国房地产行业总结与展望

未来轻资产商管运营将深度专业化，运营能力和品牌效应将是核心竞争力所在。

房企项目营销不单单只关注极致地压低成本，还需要关注项目的去化，保障项目去化回流资金。

房企在长三角的布局呈现整体递减但局部火热的走势。

京沪卖旧换新为主良性循环，宁郑汉渝等降价抛售双重挤压新房。

重点关注房企近年来收纳设计方面的变化，总结房企的收纳设计的优化趋势，并深入厨房、卫生间、卧室、玄关等各个功能空间，聚焦房企的新创意。

房企们洞察到客餐空间从“功能性”向“社交性”需求的转变，纷纷打造并创新客餐空间一体化设计，以增大客餐空间尺度感为出发点，把客餐空间从“功能场”融合为“社交场”。

阳台是建筑室内空间的延伸，经过商品房多年的演化历程，已成为户型设计的重要组成部分。阳台的结构与功能呈现出趋势性变化，其背后亦反映了时代的变迁下人们对居家生活的阶段性理解及风格偏好。

未来“僵尸”库存的占比还会持续推升，进一步干扰城市库存指标的准确性。

本文选取一季度热销项目中的100个样本，对其热销特征进行总结分类。

半数“高价地”地价处于“山顶”，超三成地块接近清盘。

哪些城市“00后”住宅规模最接近饱和？会对城市中长期发展空间造成多大影响？

短期内企业利润规模和盈利水平仍将继续承压，审慎投资、保证利润空间；降本增效、提升经营效益；强化产品、提升产品溢价是目前企业稳利润的关键。

通过企业的存货总量及占比、现房库存及在建存货，并结合存货周转率、存货预收比等指标看分析企业状况，预判未来去化压力和增长可能性。

2022年样本房企三条红线分档结果显示，黄档和红档房企比重均有扩容趋势。

从供给端和需求端两方面，对住宅产品的房型、面积等指标予以分析，了解上海新房市场的结构性特征。

供应规模腰斩且以中档产品为主,部分城市刚需释放将显著受供给约束。

大浪淘沙处处是机会，留有资金实力迎来发展时机。

出险房企整体债务重组相继推进，中长期销售“回血”自救才能真正摆脱困境。

国际经验来看生育率难再回升，促产业结构转变、解决人力供求结构性错位是关键。

乍暖还寒之时更需谨慎，前事不忘，后事之师。

深汉郑一二手成交结构互替性高，津宁渝一二手成交结构互补性高。

随着房企产品力竞争逐步进入白热化阶段，以及人们对居住品质诉求的不断提升，在精装交付普及下，“人性化”设计愈来愈成为抓住客户需求敏感点、赢得客户青睐的重要方面。

※ 2023年一季度中国房地产总结与展望

房地产定调，防风险、促需求，对市场企稳回升充满信心。货币政策稳健精准，差别化住房信贷支持尤为可期。

土地市场进入10年来第二次低谷期，三四线成交降幅尤为显著；企业策略上收缩与聚焦，重利润、低成本、选核心、拿小地。

Pre-REITs发展仍存在限制，房企可以提前开始布局。

当前市场点状复苏还是全面升温，当前各城市回暖情况如何，背后的核心驱动因素有哪些？市场热度是否具备持续上行的可能性？克而瑞研究中心调研整合了全国二十余个城市机构的深度分析。

总的来看，未来十年城镇化相关增量空间集中在县域，对于经济实力较强、城镇化发展成熟的苏州、杭州、宁波等长三角二线城市而言，区县相关指标反而表现不佳。

“按需定供”之下，2022年销许领取放缓，狭义、广义库存规模走向也因此出现背离。

2023预判：京沪“热点恒热”，杭蓉平稳运行、庐长镐或将深度调整。

2030年中国城镇化率有望突破70%，期间新增30亿平方米城镇住房需求。

民营房企融资两极分化，距离全面回暖仍需时间，融资优势倾斜于少部分标杆民企，大多数民企发展停滞。

央企投资几乎分布全年，地方国企“高开低走”，但均呈现投资集中于头部房企的现象。央企聚焦一线且投资稳健，地方国企城市集中度更高，2022年盈利空间大幅提升。

投资拿地进入新阶段，城投成为新势力其中许多公司没有房地产开发经验。城投手上的土地要如何处置？或有三个方向和机遇。

抛开已经逐步日常化的品牌直播功能之外，在购房、看房方面直播仍扮演着重要的角色。

以绿色健康智慧人居为切入点，构筑赋有自身特色的产品体系，愈来愈成为典型房企产品力的重要组成部分。

合作项目增多、央国企及部分优质深耕型民企品牌吸附力增强；产品力优势、产品户型设计是项目热销的重要内核。

待释放“刚需”仍将是大中城市抗风险压舱石。

前期积累对“老带新”至关重要，专注产品力、服务力，已经形成圈层口碑的企业，更容易通过“老带新”模式促进成交。

核心一二线和内生型三四线短期回调后仍存结构性机会。

关于克而瑞研究中心

克而瑞研究中心是克而瑞集团的专业研究部门。十五年来一直致力于对房地产行业及企业课题的深入探索。作为克而瑞的专业研发平台，通过地产金融峰会、产品力论坛等线上线下活动，成功搭建涵盖房企、基金券商、机构、媒体以及行业专家的生态交流平台。

来源：克而瑞地产研究一点号