摘要：8月11日，香港高等法院正式下令对华南城（01668.HK）进行清盘，这家曾经的中国最大综合商贸物流开发商，就此走上与中国恒大相同的道路。

8月11日，香港高等法院正式下令对华南城（01668.HK）进行清盘，这家曾经的中国最大综合商贸物流开发商，就此走上与中国恒大相同的道路。

冰冷的法律文书背后，是609亿港元的巨额债务和仅剩4114万港元的账面现金。巨大的反差勾勒出这家曾经市值300亿港元的巨头如何走向崩塌。更令人震惊的是，这场崩塌竟然连深圳国资的近70亿输血都未能挽救。

NO.1|壹

清盘实锤，百亿巨头轰然倒塌

一纸公告，宣告了华南城的最终命运。8月11日晚间，华南城在港交所发布公告称，公司被香港高等法院下令清盘。

富事高咨询有限公司的周伟成与潘路洋，被委任为共同及各别清盘人，正式接管公司一切资产。这意味着华南城的所有资产将被查封和拍卖，以偿还巨额债务。

清盘导火索源于今年1月27日，花旗国际向香港高院提出清盘呈请，追讨一笔3.06亿美元（约23.9亿港元）的欠款。这笔债务来自2024年4月到期、年息9%的美元优先票据。

尽管华南城曾表示“会极力反对呈请”，但在冰冷的债务数字面前，一切抵抗都是徒劳。

致命数据，触目惊心的财务黑洞

华南城的财务数据令人触目惊心。2024年财报显示，公司录得了上市以来的首次大额亏损，高达89.86亿港元。

更为致命的是现金流状况：截至2024年年底，公司现金及现金等价物仅约4114万港元，而违约借款高达157.42亿港元。这意味着即便把所有现金都掏出来，也只能偿还债务的零头。

债务结构同样惊人：总负债约609.44亿港元，有息债务为302.2亿港元，其中即期部分为182.41亿港元。流动负债超过流动资产28.48亿港元，融资成本高达15.23亿港元。

安永审计师对这份财报“无法表示意见”，认为其持续经营能力存在重大疑问。

国资救援，70亿输血打水漂

华南城并非无人理会的孤岛。2021年底，深圳国资深圳特区建发集团以19.09亿港元认购其29.28%股份，成为最大股东。

这使华南城成为最早一批获得国资纾困的房企。在当时看来，花19.09亿港元就能成为中国最大综合商贸物流开发商的第一大股东，似乎是一笔划算的买卖。

输血远未停止：2022年7月，特区建发以12.57亿港元收购其物业公司50%股权；2022年12月，又以50亿港元收购西安项目69.35%股权。

2023年3月，特区建发牵头11家银行提供约60亿港元银团贷款，利率4.7%，替换高息债务。还与花旗国际签署“维好协议”，承诺在债务到期前保证资金到位。

三年时间，近70亿真金白银的投入，最终却未能挽救华南城崩溃的命运。

模式之殇，重资产模式的末路

回看华南城的崩溃轨迹，远比债务违约更早的，是商业模式的瓦解。

作为中国最早开发“商贸物流城”的企业，其核心痛点在于：重资产模式遇上轻资产时代。

截至2024年3月31日，华南城在深圳、南宁等8城持有物业总面积达2620万平方米，其中87%为长期自持。当电商冲击实体商贸，这些曾被视作“黄金资产”的商铺仓库，反而成为拖累。

2024财年租金收入仅13.8亿港元，较2019年下滑11%，而同期物业维护成本却上升9%。在深圳平湖总部基地，部分空置率超50%的展厅已被改造为直播基地，但仍难掩颓势。

致命的现金流断裂早有征兆：2022年经营活动净现金流转负，缺口达17.6亿港元；2023年亏损扩大至58亿港元，融资活动现金流入锐减80%。

NO.2|贰

多家企业暴雷

资本市场的绞杀战早已埋下伏笔：

此前，路劲存续的5笔美元债集体投票失败，关键阻力来自持有25%否决权的债权人团体；

债权人强硬要求：同意费从1%提高到3.3% + 拒绝“以债抵息”+索要印尼高速项目优先处置权；

而路劲原计划暂停现金付息、提高资产回款至60%用于经营——双方彻底谈崩！

这已是路劲年内第二次实质违约。早在2月，其3亿美元永续债利息延期支付时，业内便预警“半只脚踩进雷区”。如今彻底躺平，引发连锁反应：债权人兑现无期，公司信用崩塌。更令人心悸的是，港资房企集体步入后尘——新世界发展展期债务、英皇国际质押总部大楼，危机正在蔓延。

几乎同一时间，恒大投下另一枚深水炸弹：将于8月25日正式退市，8月22日最后交易日，且不再申请复核！这家曾登顶“万亿房企”的巨头，就此终结16年资本征程。

受恒大影响，多家房企因此暴雷。其中合肥建工就在其列。

截至2024年11月，合肥建工资产127.3亿元，负债却高达162.29亿元，净负债缺口35亿元，资产负债率飙升至127%。这意味着即便变卖所有资产，仍无法覆盖巨额债务。

另外房地产相关企业，也破产了。

根据人民法院公告网，宿州市四维房地产测绘有限公司已宣告破产。

建筑类相关公司，安徽诚磊建筑工程有限公司，也申请了破产清算。

NO.3|叁

结语

华南城的清盘撕开了房地产纾困的三大真相：

造血能力重于输血量级：三年70亿投入未能激活企业，核心在于传统“商贸城+住宅”模式已失效。

司法清盘成终极威慑：法院只接受两种方案——全额偿债计划或资产足额抵押，其他化债手段均被视为拖延战术。

纾困需设止损红线：国资接盘房企时应当设置股权收购不超30%以隔离风险、要求剥离非核心资产、建立偿债资金共管账户。

华南城清盘事件标志着房地产野蛮生长时代的彻底终结。即使是国资背景也不再是“免死金牌”，只有自身具备造血能力的企业才能活下去。

来源：合肥楼事一点号