摘要：近日，住房和城乡建设部部长倪虹表示：“把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围。”

近日，住房和城乡建设部部长倪虹表示：“把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围。”

一时间在许多老旧小区的业主中沸腾了

信息疯狂传播背后，透露着大家对居住品质升级的急迫渴望。

但理智来看，我们不能把它完全当做一条“新”闻。

早在2020年7月，国务院就发布了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）。

图源网络

意见内容中就曾提及——

到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。

既然不是纯“新”闻，可为什么这次激起的反应这么大？

答案：楼市和大环境变了。

2020年7月，正值上海楼市蠢蠢欲动，而老破小的“疯狂”相信大家也记忆犹新。

总之是一片欣欣向荣。

但时至今日，房产在回归价值的同时，让很多人意识到老房子正在和市场中的次新房、新房间拉开价值上的差距。

曾经以往引以为傲的地段优势，进入二手市场在慢慢丧失价值的高兑换力，年轻人对远大新的接受度正在提升。

动迁、原拆原建、成套改造、美丽家园等等，无论哪种类型的更新方式，对老房里的居民来说也如同看到了曙光。

01

42.5%的城市褶皱带

在上海，到底有多少房子能被这一轮曙光普照到？

根据一房一万数据中心对上海楼市多年的跟踪，目前全市2000年底前竣工的老旧房源总量大约356.5万套，涉及小区约8158个，楼栋18.4万幢。

占全市存量住宅的42.5%左右。

就是说，每10套住宅中超过4套定格在上世纪。

另据上海住房城乡建设管理曾公布的信息，从1991年—2022年，上海市旧区改造累计超过3000万㎡，受益居民约130万户。

数据对比之间，浮现在我眼前的已经是一场漫长等待。

那么这些老旧房子在全市的分布究竟是怎样的？

我通过环线+面积段的细分，把这些存量老房用数据进行了一个排摸。

整个外环线以内，成为老旧小区沉积最严重的区域。

但让我觉得比较意外的是，内中环间的情况相比于内环内更为严重，全市超31%的老房子积压在这里。

其次是内环内，大约22.7%，中外环间约23%，大致相当。

但这只是数据反映出的现状。

如果我们往深层想一下，老旧房源压力越高的区域，意味着可能面临的城市更新力度和潜力也会更大。

联想到近期中环开始的一些土拍和高溢价动作，或许已经是未来的某种“前奏”。

我们再回到上面这张表，全市目前70㎡以下的老房子仍然占到约70%。

这个数据有点耐人寻味了。

根据2023年上海市国民经济和社会发展统计公报，截至当年末，全市人均住房建筑面积为37.51㎡，按照2022年居民户均常住人口为2.53来计算——

上海一个常规的家庭，其户均住房建筑面积为94.9㎡。

从目前老旧小区的占比来说，即使缩减至90㎡以下，也有约87%的房子，无法达到户均住房的水准线。

当然，不是说这些小于户均的老房子都必须拆迁，但随着人均居住面积的不断提升，它们或许更需要一场温柔的变革。

02

老宅价值重构的阵痛

就像开篇提到的一样，老房业主如此关心这次“城市更新”的问题，背后的根本原因是老房的价格和市场的背离程度正在加剧。

我们就用大数据，好好扒一扒老房子的房价背离问题。

为了和上文对应，这里的数据分段依然沿用了环线+面积段的逻辑。

我把不同面积段的老房最新价格，和24年10月以及23年的6月（本轮楼市下跌的首月）做了拆分对比。

在解读之前，需要大家再记住另外一组参照数据：全市二手住宅基价的相应跌幅。

对比2024年10月：（56531-58233）/58233，大约跌幅为2.9%

对比2023年6月：（56531-68057）/68057，跌幅约16.9%。

带着这两个数据，我把上表中低于它们的数据做了标红处理，结果也一目了然：

一年多过去了，老旧房源房价超跌的情况并没有得到真正的好转。

我们先看短期（对比去年10月）。

老房的跌幅低于均值的区域集中在内环内，以及外环线以内的大户型区域。

其余还处于超跌下滑通道中。

而在通道内，又以外环线外的中小户型跌幅较大。

当然，如果细究上述现状的种种原因，也并不仅因为房龄。

比如内环内的不少老破小，占据了非常优质的资源，类似一梯队教育资源等，所以它们在价格上还是有一定的溢价优势。

如果往深一层想，过去一轮涨幅中，大量涌入这些资源性老房子的买家，通常持有成本不低。

所以只要不是手头资金很紧张的，抛售的急迫性也不会很高，一定程度上影响到内环内老房子的价格。

但到了郊区，情况就有了反转。

这几年，对落户的引导政策整体上遵循向外疏导，所以这些区域积累了大量的新上海人。

无论是出于群体的偏爱，还是他们对家庭人口和未来置换周期的综合考量，总之在郊区，户型不大、功能性不强的老房子并不受青睐。

这也导致了它们在过去一年多持续处于超跌的一个状态。

说到这一点，或许我们换个思路，从新房数据也能窥探出一些端倪。

曾经令很多人担心的郊区新房存量，正在悄然下滑。

截止2025年3月12日，上海外郊环+郊环以外的新房存量将至一年最低，对比去年6月的峰值下降了15%。

我们再看的细一些，外郊环间最新的成交套均总价在597万，单价5.5万/㎡（新房价格会受到供应结构影响，有一定的波动，这里仅供参考）。

郊环线以外，最新的套均总价大约在400万，均价3.6万/㎡。

大家有没有发现一个共性？

成交的套均面积超过100㎡！

而置身于外环线之外，那些中小面积的老房子，又再一次尴尬了。

03

被急切期待的破茧之路

就在官方提及“2000年以前老旧小区纳入城市更新”后不久，原本安静的小区业主群突然热闹了起来，邻居们纷纷往里面转发相关信息。

巧的是，群里的上一条信息写着：“xxx业主的房子，空调滴水严重...烦请物业找到租房老板修理一下。”

类似这样的，失修、陈旧、租客、老龄化...正是上海数百万套老房子面临的疼痛。

就比如光维修这一点，很多老小区就举步维艰。

说到这里就不能不提这两年被屡屡提到的“维修资金”。

那么上海从何时开始实行“房屋养老金制度”？

答案：2000年10月8日经上海市政府第75次常务会议通过，2001年1月1日开始正式实施《上海市商品住宅维修基金管理办法》。

完美与“2000年年底竣工”这个时间点分隔开！

当然，大部分老小区后续也有一部分修缮资金在公共账户，但相比于后来越来越完善和充足的新房维修资金来说，显然有不小的差距。

小到马桶反水、下水道堵塞，大到屋顶、外墙剥落、漏水等等，有老房居住体验的人懂得都懂。

当然，老房子也并非bug叠满，随着房价下行，不少中小户型的租售比正在出圈。

甚至不少人是冲着它的超跌+租售比，而入手。

可以看到户型越小，租售比越高，尤其在中环到郊环线之间，超3%的租售比已经远远碾压不少理财产品。

而且整体上，面积越大租售比越低，成了老房们在任何环线都是挣脱不了的“命运”。

但这里也藏着一把“双刃剑”。

租客比例越高的老旧小区，业主与租客、租客与物业之间的矛盾，人员流动带来的问题也成为不少业主的无奈。

无论存量的同质化、价值的滑落以及小区宜居性等方面，老小区面临的问题不仅仅是体量的庞大，更是需要深入修复的漫漫长路。

最后我还想说：

相比于2020年就曾提过的“城市更新”，这次新露面的那句“鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅”，还有隔壁杭州已经成功的案例，正在告诉我们——

即将迎来的不仅是水泥森林的新陈代谢，更是一个城市对居住尊严的重新定义。

来源：上海房易