摘要：2025年5月13日, 由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2025中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十三届产城融合投融资大会”召开。
2025年5月13日, 由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2025中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十三届产城融合投融资大会”召开。
大家下午好，欢迎大家参加中指研究院成果发布会。非常荣幸由我代表研究组向大会发布《2025中国房地产上市公司研究报告》。
1.中国房地产上市公司经营表现
经营规模：
今年研究我们选取151家上市房企作为研究对象，包括81家沪深上市房地产公司和70家内地在港上市房地产公司。
2024年，房地产上市公司总资产规模连续三年负增长，降幅扩大。房地产上市公司总资产均值为1489.2亿元，较上年下降11.5%，降幅较上年扩大2.6个百分点；净资产均值为328.6亿元，较上年下降12.6%，降幅较上年扩大5.0个百分点。
不同所有制房企普遍进入缩表阶段。2024年，央企、地方国企、混合所有制企业、民营企业总资产均值分别同比下降5.5%、3.4%、11.9%、17.6%，央企和地方国企总资产均值转为负增长，央企和地方国企也失去了托底能力，行业内不同所有制房企普遍进入缩表进程。
净资产为负的企业13家，较上年明显增加，2022年-2024年资不抵债的企业数量逐年增加。2024年，房地产上市公司投资谨慎，存货规模下降。存货均值为698.6亿元，同比下降15.6%，降幅较上年扩大4.1个百分点。销售下滑、融资受限，货币资金继续下降。2024年，上市房企销售规模下降，销售回款持续减少，融资环境偏紧，多重因素叠加，上市房企货币资金出现继续下降，房地产上市公司货币资金均值为111.0亿元，同比下降12.0%。
另外，投资性房地产方面，2024年，上市房企投资性房地产均值同比下降0.5%至185.3亿元，由正转负。部分房企投资性房地产占资产比例较高，如华润置地、中国海外发展、龙湖集团、新城控股等头部房企投资性房地产占总资产比重均超20%，其中龙湖、新城超30%。
盈利能力：
上市房企营收明显下降，连续三年亏损，并且亏损额扩大。2024年，上市房企营业收入均值为297.4亿元，同比下降21.0%，由正转负；净利润均值为-31.2亿元，连续三年亏损，亏损额连续扩大。净利润率均值、净资产收益率均值分别为-27.8%、-21.2%，较上年扩大16.3个百分点和2.8个百分点。
毛利润持续明显下降。2022-2024年，市场超预期下行后多数城市均面临较大调整压力，销售端价格持续承压叠加地价高位，企业毛利率持续下降。从2021年的19.9%下降至10.2%，年均降幅达3.2个百分点。
近七成上市房企亏损：上市房企中约有68.1%企业出现亏损，亏损企业数量较上年增加24家，其中，15家上市房企亏损超百亿，巨亏企业较上年增加，69家上市房企连续两年亏损，47家上市房企连续三年亏损。
运营能力：
2024年，房地产上市公司费用率指标明显走高，显著影响利润表现。房地产上市公司三项费用率均值为18.3%，同比上升4.5个百分点。管理费用存在一定刚性，其费用下降幅度不及营收降幅，管理费用率均值略有上升。受房企金融环境偏紧、施工规模下滑影响，利息资本化比例降低，整体财务费用率显著上升。
上市房企存货周转率、总资产周转率均有一定程度下降：企业运营效率下滑，拖累净资产收益率。具体来看，上市房企存货周转率为0.29，总资产周转率为0.16，均较上年下降0.03。
财务稳健性：
负债率继续上升。资产负债率均值、剔除预收账款后的资产负债率均值、净负债率均值分别为74.5%、71.8%、170.2%，较上年分别上升1.6、3.4、21.8个百分点。头部央国企及部分稳健型民企持续优化债务结构，负债率下降；部分民企和混合所有制企业销售端下滑速度过快，再融资不足导致债务压力加大。
行业现金流持续净流出。上市房企净现金流出现持续下滑，均值为-9.1亿元。从现金流结构来看，经营活动现金流均值为21.9亿元，较上年减少了5.7亿元。投资性活动现金流为-2.5亿元，筹资性活动现金流均值为-28.5亿元。销售端持续低迷，企业“造血”能力持续减弱，叠加融资困难，行业流动性仍然有较大压力。
股东回报：
股东收益水平持续回落，部分房企逆势增长：上市房企每股收益均值为-0.91元，亏损较上年扩大0.50元，连续三年为负。房地产上市公司中仅三分之一每股收益为正，有23.6%的企业每股收益出现增长，如滨江集团、张江高科、上海临港等保持了每股收益的增长，其他企业均出现不同程度下滑。
企业财富创造能力出现下降：房地产上市公司NOPAT均值为-19.4亿元，由正转负。上市房企EVA均值同比下降至-42.0亿元。大多数的企业NOPAT和EVA出现大幅下滑，与当前市场下行周期企业普遍业绩表现不佳密切相关。
公司市值：
2024年房地产上市公司市值整体呈现下降态势。沪深上市房地产公司市值均值为124.2亿，同比下降0.9%；内地在港上市房地产公司市值均值为81.1亿，同比下降11.2%。与历史高点相比，上市房企市值下降幅度超50%。另外聚焦核心城市、保持投资强度和具备不动产运营能力的企业经营韧性更强。
风险化解：
2025年5月10日及11日，法院裁定批准金科重整计划，这也为行业出险房企化解风险树立了示范。金科的重整最早是2023年8月份，由股东会审议并通过了议案；2024年2月份金科股份正式向法院提交重整申请；2024年4月法院裁定受理了申请并指定管理人；2024年7月由法院主持召开金科股份重整第一次债权人会议，9月份申请延期提交重整计划草案；2025年5月11日法院裁定并批准金科重整计划。金科重整历经接近两年时间，涉及的债务规模有1400多亿，债权人数量超过了8400多家，是迄今为止房地产行业最大的重整案。
金科的重整对于相关各方都将带来积极的影响，一是对金科股份有效化解债务压力、优化业务结构和改善公司治理，金科股份得以改善资产负债表，持续经营能力和核心竞争力有望得到恢复和提升，将迈向发展的新阶段。二是对于债权人，司法重整提供了一个相较于破产清算更为有利的解决方案，债权人的整体清偿率得到大幅提升，合法权益得到最大限度的保护。三是对于购房者，是“保交楼、稳民生”的重大利好，尤其是金科股份重整方案中明确重整投资款中有部分定向用于“保交楼”工作。四是对于房地产行业，金科股份作为全国首个大型千亿级房企率先通过司法重整实现风险化解，树立了房企化解风险的示范，可为其他出险房企走出困境提供借鉴和参考，有助于加快行业风险出清，有助于提振行业发展信心。
2.产业园区企业经营表现
产业定位：
产业新城定位已进入“精准制导”时代。产业新城运营商以区域禀赋为锚点，市场需求做罗盘，政策引导做风帆，通过三者协同驱动进行产业定位，构建不可复制的竞争优势。
产业新城运营商通过技术创新、绿色转型和数字化赋能，推动传统制造业向新质生产力升级。具体来看，运营商通过智能化改造、工业互联网渗透、绿色低碳转型、循环经济打造、新兴产业培育与创新生态构建等手段，推动产业发展从“规模驱动”转向“效率驱动”，实现产业定位升级。
产业招商：
产业新城运营商在产业招商上，已进入“精准化、资本化、生态化”新阶段。运营商以数字化为底座，以产业链为核心，以资本为纽带，构建“引企—育企—留企”的全周期服务体系。
通过“强链、补链、延链”的系统性策略，产业韧性得到显著提升，招商逻辑从“点状突破”转向“网状协同”。产业链招商的核心从经验驱动转向数据驱动，产业图谱成为科学规划的核心工具。产业新城运营商深化资本赋能优化招商效率，加强基金、孵化器等工具对招商效率的提升。
产业培育：
产业新城运营商通过"供应链金融+数字孪生"的融合应用，构建起覆盖产业链上下游的信用评估体系，为资产证券化（ABS）和不动产投资信托基金（REITs）提供精准定价基础，极大提升了产城融合的资本流动性。“股债结合+风险共担”的混合型工具，产业基金、可转债、收益权凭证等结构化产品，形成覆盖企业全生命周期的融资矩阵。
智慧化运营赋能园区企业全生命周期服务。产业新城运营商通过打造“产业大脑”，接入园区内设备数据，通过工业互联网平台实现产能共享和智能排产。运营商整合园区服务和资源，借助智慧化运营手段，构建起包括吃、住、行、金融、社保、企业福利等基础服务，再到商务服务、专业服务、公共服务等园区企业全生命周期的服务系统，极大程度上解决了企业市场拓展、上下游资源获取、融资和人才四大痛点。
发展趋势：
运营商加深与产业龙头企业合作，从空间供给到协作价值创造。
运营商与政府合作，政府从传统管理者转向“平台搭建者”，运营商负责精准招商与运营服务，政府提供政策包支持，形成“数据驱动+政策赋能”的双轮机制。
产业新城运营商深化与三方机构合作，如研究机构、金融机构等。其中，金融机构深度参与园区运营，形成“投资-孵化-退出”闭环，研究机构则过人才飞地、产学研基地等方式，设立研发中心，实现“异地研发+本地转化”。
结语：
4月25日，中央政治局会议提出要“持续巩固房地产市场稳定态势”，近期央行再次降准、降息，房地产政策支持力度在持续加大。房地产行业正步入全新的发展阶段，上市房企需要加快构建新发展模式，聚焦优势业务，聚焦城市，聚焦好房子，推动企业稳步向高质量发展模式转变。
以上是我的汇报，谢谢大家。
中指研究院是中指控股（China Index Holdings Ltd）历时最长的下属专业研究机构。中指研究院建立了庞大的数据库——CREIS中指数据库，涵盖土地、住宅及商用物业、企业、宏观经济等数据。基于长期深厚的数据积累，中指研究院的研究成果已成为房地产及上下游相关行业的重要决策参考，出版的专著填补了多项行业研究空白；研究成果在中国房地产行业产生了深远的影响。
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来源：中指研究院
